Pourquoi le logement est-il si cher ?
Un diagramme dit « construisez davantage ». Un scrutin à Berlin dit « expropriez les propriétaires ». Ils ne parlent pas de la même chose.
Auckland et l'hypothèse de l'offre
« Les loyers à Auckland étaient inférieurs de 28 % à ce qu'ils auraient été sans l'assouplissement du zonage … cet assouplissement a entraîné une hausse d'environ 24 % de l'offre de logements à long terme. »
— d'après les recherches de Ryan Greenaway-McGrevy sur l'assouplissement du zonage à Auckland (effets sur les loyers et sur l'offre à long terme), 2024–2025
En 2016, Auckland a autorisé des logements plus denses sur environ les trois quarts de ses terrains résidentiels. Six ans plus tard, la courbe des loyers s'était infléchie. C'est l'expérience naturelle la plus nette dont l'argument de l'offre ait jamais disposé, et elle va dans le sens qu'annonce le diagramme.
Partons du modèle le plus banal qui soit. Le logement est un bien dont la courbe de demande est décroissante et la courbe d'offre croissante. Dans une ville productive, la demande augmente : plus d'emplois, des salaires plus élevés, plus de gens qui veulent vivre à proximité des deux. Sur un marché normal, l'offre s'étend pour y répondre et le prix ne monte que modestement. Le zonage casse ce mécanisme. Une limite de hauteur, une surface minimale de parcelle, une zone réservée aux maisons individuelles : chacune fixe sur la courbe d'offre un plafond presque vertical. Quand la demande augmente face à une quantité fixe, seul le prix peut bouger.
Edward Glaeser voit dans un zonage restrictif « le péché capital des villes prospères » : les endroits où les gens veulent le plus s'installer sont ceux qui ont rendu la construction la plus difficile. C'est une restriction quantitative, et les restrictions quantitatives ont une signature.
Soit la demande $D(q)$, et supposons que le zonage fixe la quantité constructible à $\bar{q}$, en dessous du niveau de libre marché. Le prix d'équilibre se lit alors directement sur la courbe de demande, au niveau du plafond :
$$p_{\text{cap}} = D^{-1}(\bar{q})$$L'écart entre $p_{\text{cap}}$ et le coût de production de cette dernière unité est une rente réglementaire, un transfert de revenu des locataires potentiels vers les propriétaires en place. C'est la règle qui la crée.
La demande n'a cessé d'augmenter et la ville a refusé de laisser construire. C'est donc le prix qui a augmenté à la place. Auckland a levé le plafond. Le prix a cessé de grimper. C'est tout le mécanisme, et les données d'Auckland montrent à quoi il ressemble quand on le teste enfin à l'échelle d'une ville.
La version macroéconomique de cette thèse a été déformée dans les deux sens. Chang-Tai Hsieh et Enrico Moretti ont soutenu en 2019 que si une poignée de villes très productives, New York, San Francisco et San Jose, avaient assoupli leurs contraintes sur le logement au niveau de la ville américaine médiane, les travailleurs se seraient redéployés vers les lieux où ils sont le plus productifs, et les gains auraient été énormes. Leur chiffre phare : les contraintes sur le logement « ont réduit la croissance agrégée des États-Unis de 36 % entre 1964 et 2009 ». Ce chiffre est devenu l'artillerie lourde de l'argument de l'offre.
Il n'a pas résisté à la réplication. Un commentaire de Brian Greaney publié en 2023 a relevé des erreurs de codage et un problème de dépendance à l'unité de population, et il a trouvé un effet corrigé « inférieur de deux ordres de grandeur à ce qu'ils rapportent », soit une fraction de point de pourcentage. Hsieh et Moretti contestent une partie de la correction, et le différend n'est pas tranché. La thèse sur le sens de l'effet survit, que le chiffre soit de 36 % ou négligeable : le zonage est contraignant, et là où il contraint, il coûte une production réelle. Le diagramme du plafonnement des prix est formalisé dans Économie, chapitre 2 §2.5 (Prix plafonds et prix planchers). Le cadrage en termes de défaillance de l'État, une règle qui profite à un groupe de propriétaires en place concentré aux dépens d'une multitude dispersée, se trouve au chapitre 4 §4.1 (Externalités).
« À l'aide d'un modèle d'équilibre spatial et de données portant sur 220 aires métropolitaines, nous constatons que ces contraintes ont réduit la croissance agrégée des États-Unis de 36 % entre 1964 et 2009. »
— Chang-Tai Hsieh & Enrico Moretti, American Economic Journal: Macroeconomics, 2019
Le célèbre chiffre de la mauvaise allocation était faux. L'argument survit quand même.
Pendant cinq ans, « le zonage coûte 36 % de sa croissance à l'économie américaine » a été la statistique choc du mouvement pour l'offre. Puis quelqu'un a relancé le code. La bonne leçon est que l'argument n'a jamais eu besoin de ce chiffre.
Quand il devient légal de construire davantage de logements, on en construit davantage, et le prix cesse de grimper : c'est le résultat le plus souvent reproduit de l'économie urbaine. Auckland a assoupli son zonage et les loyers se sont infléchis. Tokyo n'a jamais pratiqué le zonage à la manière des villes occidentales et a maintenu ses loyers réels à peu près stables pendant une génération de demande croissante. Minneapolis a aboli en 2018 les zones réservées aux maisons individuelles et les permis ont augmenté. Si vous voulez savoir pourquoi San Francisco coûte quatre fois plus cher que Houston, vous n'avez besoin d'aucune théorie de la cupidité, de la finance ou de la culture. Il vous faut un service des permis de construire.
Mais le prix d'une maison porte aussi une strate historique, et elle compte pour les étapes suivantes. À partir des années 1970, la déréglementation et la titrisation du crédit hypothécaire ont transformé le logement médian, lieu de vie, en premier actif financier du ménage médian, le plus gros pari que la plupart des familles feront jamais. Cette transformation est le changement de régime que retrace Histoire économique, chapitre 16 (La stagflation et le tournant néolibéral). Son expansion à l'heure de l'hypermondialisation traverse le chapitre 18 (Mondialisation, financiarisation et Grande Modération), et son explosion forme l'ossature du chapitre 19 (La crise de 2008 et ses suites). La Grande Question La science économique a-t-elle causé 2008 ? fait de cette explosion son sujet entier. Dès lors qu'un logement est un actif, ceux qui en possèdent un ont une raison financière de maintenir l'offre nouvelle rare. Gardez cette idée en tête : c'est le moteur de l'étape 3.
Si lever le plafond fonctionne de manière aussi fiable, pourquoi si peu de villes le font-elles ?
Où cela nous mène
L'offre est contraignante à l'échelle métropolitaine. Auckland est la plus nette de plusieurs expériences naturelles qui vont toutes dans le même sens : légalisez la construction et la modération des prix suit. La littérature macroéconomique sur la mauvaise allocation fait l'objet d'un différend, et le verdict rendu ici ne s'appuie pas sur elle. Ce qui tient est modeste et solide. Le zonage est une restriction quantitative, les restrictions font monter le prix, et là où la restriction est assouplie, le marché s'équilibre plus près du coût. C'est le socle de ce débat. Les désaccords qui suivent portent tous sur ce qui repose dessus.
Mais d'abord, un détour par la version de l'argument de l'offre qui promet bien plus que ce qu'Auckland a produit.
« Build, baby, build »
« Non seulement le prix moyen du logement serait divisé par deux, mais le boom de la construction libéré par la déréglementation réduirait en même temps les inégalités, augmenterait la mobilité sociale, favoriserait la croissance économique, réduirait le nombre de sans-abri, augmenterait la natalité, aiderait l'environnement, ferait baisser la criminalité, et plus encore. »
— Bryan Caplan, Build, Baby, Build, Cato Institute, 2024
Voici l'argument de l'offre à son plus haut degré de confiance. Caplan reprend le mécanisme d'Auckland et le pousse jusqu'à sa limite : la déréglementation divise les prix par deux, et ses retombées résolvent au passage la moitié des problèmes de la politique sociale. Si les données de l'étape 1 tiennent, pourquoi ne pas le croire ?
La version maximaliste repose sur un second mécanisme qui s'ajoute à l'offre : l'agglomération. La densité produit des effets cumulatifs. Les villes productives existent parce que l'idée marginale coûte moins cher à produire quand on peut aller déjeuner à pied avec cinq autres ingénieurs. Les connaissances se diffusent, les fournisseurs se regroupent, les marchés du travail spécialisés s'étoffent. La production par travailleur dans les métropoles américaines les plus denses dépasse de 30 à 50 % la moyenne nationale, et cet écart ne tient que très peu à la composition de la main-d'œuvre. La non-rivalité qui anime les modèles de croissance endogène fait d'une ville dense davantage que la somme de ses habitants : une idée peut servir à tous en même temps, si bien que la concentration la démultiplie.
Lue ainsi, la politique du logement est une politique industrielle sous un autre nom. Chaque ménage chassé par les prix d'une métropole productive est un travailleur relégué là où il produit moins, et chaque logement qu'une ville refuse de construire est une production perdue pour toute l'économie. Le substrat formel, à savoir les rendements croissants, les idées non rivales et les externalités de connaissance, se trouve dans Économie, chapitre 13 §13.4 (Le modèle de croissance endogène de Romer). Le même appareil du goût pour la variété et des externalités qui fait tourner la théorie de la croissance y fonde l'idée que laisser les gens se concentrer dans les villes productives est l'une des politiques de croissance les moins coûteuses qui soient.
L'argument libertarien, dans toute sa force
« Le péché capital des villes prospères est de se servir du zonage et des règles de protection du patrimoine pour limiter artificiellement l'offre … Quand la demande pour une ville augmente, les prix montent, à moins que l'on ne construise davantage de logements. »
— Edward Glaeser, Triumph of the City, 2011
Glaeser, c'est l'argument de l'offre défendu par quelqu'un dont le métier est d'étudier les villes, et sa version est difficile à battre sur son propre terrain. Les faits qu'il invoque concordent d'un continent à l'autre. Le code national de zonage permissif de Tokyo a absorbé des décennies de demande dans des constructions nouvelles et maintenu les loyers réels à peu près stables, tandis que toutes les autres capitales financières mondiales voyaient leurs prix exploser. Houston, seule grande ville américaine à n'avoir jamais adopté de zonage classique par usage, se situe en bas des classements du rapport prix/revenu des grandes métropoles. Les réformes des logements accessoires qui ont gagné la Californie et d'autres États dans les années 2010, en permettant aux propriétaires d'ajouter de plein droit un second petit logement, ont produit des logements nouveaux dès que la barrière juridique est tombée. Le schéma ne varie pas : là où construire est légal, on construit, et là où l'on construit, les prix se tiennent.
Ajoutez l'agglomération, et l'argument se durcit jusqu'à devenir presque une thèse morale. Si concentrer les gens dans les lieux productifs enrichit tout le monde, alors une commission de zonage qui bloque un immeuble d'habitation taxe l'économie nationale, redistribue au profit des propriétaires en place et exclut les futurs habitants des marchés du travail les mieux payés du pays, tout cela à la fois et de manière invisible. La thèse de Caplan, selon laquelle la déréglementation pourrait diviser les prix par deux et se propager à la mobilité, à la natalité et à la criminalité, est l'aboutissement logique de ce raisonnement pris au sérieux : si le plafond est le problème, le supprimer est la solution, et la solution est énorme.
Bon diagnostic, dose excessive
Le diagnostic est globalement juste et la dose relève du vœu pieux. Aucune métropole n'a divisé par deux le prix de ses logements par la déréglementation, et les données d'Auckland et de Tokyo correspondent à une modération substantielle des prix. Le chiffre de Caplan suppose des élasticités de l'offre qu'aucune ville réelle n'a démontrées, et il introduit discrètement un contrefactuel dans lequel le parc de logements s'ajuste aussi vite que les règles. Or on ne peut pas raser la moitié de San Francisco, et une ville bâtie à faible densité le reste pour l'essentiel pendant des décennies. Il suppose aussi que la résistance politique fond, et c'est cette hypothèse que l'étape 3 va faire voler en éclats.
Même dans sa version modeste, le diagnostic par l'offre laisse une question en suspens. Si construire fonctionne, pourquoi ne construit-on pas ?
Le piège de la démocratie locale
« Les démocraties locales sont devenues complices des aspirations anti-construction d'une toute petite minorité, aux dépens lourds du plus grand nombre … Faire passer la décision de l'échelon hyperlocal à celui de l'État fédéré est le premier pas pour réparer un processus d'aménagement défaillant. »
— Jerusalem Demsas, On the Housing Crisis: Land, Development, Democracy (Atlantic Editions), 2024
Demsas accepte tout ce que disent les étapes 1 et 2. L'offre est le levier, construire fonctionne. Elle pose simplement la question que le diagramme laisse ouverte : si le remède est si clair, qui garde la main sur le plafond, et pourquoi appuyer plus fort sur le levier ne semble-t-il jamais le faire bouger ?
La réponse est une défaillance d'économie politique, et elle a son modèle. Le zonage est le produit d'un processus politique local, et ce processus penche structurellement vers la restriction. Les propriétaires d'une ville détiennent un enjeu financier concentré, puisque pour la plupart des ménages le logement représente 60 à 80 % du patrimoine net, et ils votent massivement aux élections locales. Ceux qui profiteraient de logements nouveaux sont de futurs habitants qui n'y vivent pas encore, ne peuvent pas y voter et ne savent pas qu'il faudrait venir. William Fischel a appelé « homevoter » le propriétaire qui oriente la politique municipale en fonction de la valeur de son bien : un électeur-propriétaire, acteur rationnel qui protège le plus gros actif qu'il possédera jamais. Cette concentration de la richesse immobilière est aussi au cœur de l'explication des inégalités : la Grande Question L'inégalité est-elle un problème que la science économique peut résoudre ? reprend ce même fait des 60 à 80 % du point de vue de la répartition.
C'est la logique de l'action collective sous sa forme municipale la plus pure : les bénéficiaires concentrés de la restriction s'organisent, les perdants dispersés ne le font pas. Cette logique a une filiation identifiée, l'explication que donne Mancur Olson de la meilleure organisation des petits groupes concentrés face aux grands groupes dispersés, moteur de la tradition des choix publics présentée dans Histoire de la pensée économique, chapitre 14 §14.2 (La logique de l'action collective). L'électeur-propriétaire est cette logique appliquée à un conseil municipal. Le zonage, né en 1926 comme une innovation de santé publique destinée à tenir la tannerie à l'écart de l'école, était devenu en 2026 un mécanisme de préservation du patrimoine, et l'électeur médian à l'échelle municipale a toutes les raisons de le maintenir ainsi. Le cadrage du même point par l'économie institutionnelle, les règles comme produit de ceux qui détiennent le pouvoir et de ce qu'ils veulent, se trouve dans Économie, chapitre 18 §18.6 (Économie politique), où le principe général selon lequel des perdants concentrés s'organisent plus efficacement que des bénéficiaires dispersés correspond exactement à la dynamique de l'électeur-propriétaire à l'échelle d'une ville.
Soit $h$ la part des propriétaires dans l'électorat local, $\bar{v}$ le gain par propriétaire du blocage de l'offre nouvelle (la valeur de rareté préservée), et $\bar{c}$ le coût de ce blocage pour chaque futur habitant. La restriction l'emporte au vote local dès que
$$h \cdot \bar{v} > (1 - h) \cdot \bar{c}$$et comme les futurs habitants ne font pas encore partie de l'électorat, le membre de droite est systématiquement sous-représenté dans les urnes. La préemption par l'État fédéré, qui retire la décision aux communes, modifie l'inégalité en agrandissant le dénominateur de l'unité politique : le bloc concentré des électeurs-propriétaires se dilue dans un électorat plus large qui inclut les futurs habitants.
Imaginez l'assemblée municipale. Les gens présents dans la salle sont propriétaires et veulent protéger la valeur de leur bien. Ceux qui viendraient s'installer si la ville construisait davantage ne sont pas dans la salle : ils vivent ailleurs, pour l'instant. La salle vote le blocage. Toutes les salles votent le blocage. Le seul moyen de changer la réponse est de prendre la décision dans une salle plus grande, le parlement de l'État fédéré, où les futurs habitants sont enfin plus nombreux que les résidents en place.
Les économistes de l'offre avaient raison de dire que construire est le remède, et ils ont pourtant passé une décennie à perdre, parce qu'ils débattaient avec les mauvais interlocuteurs. On ne convainc pas un électeur-propriétaire de voter contre son propre bilan patrimonial. L'idée du mouvement de l'abondance est donc procédurale : cesser de chercher à gagner le débat au conseil municipal et porter la décision à un échelon de gouvernement où le calcul joue dans l'autre sens. La refonte du zonage en Californie en 2025, qui a retiré aux communes une grande part de leur pouvoir discrétionnaire de bloquer des logements, et l'abolition en 2018 à Minneapolis des zones réservées aux maisons individuelles, c'est la même théorie de l'offre, qui contourne l'instance politique qui la bloquait.
La préemption a un coût. Le contrôle local est la façon dont les communautés expriment des préférences véritables sur les lieux où elles vivent, et le gouvernement d'un État fédéré qui passe outre fait un arbitrage : des logements moins chers pour la région contre l'autodétermination du quartier. Le cadre de l'abondance répond que l'arbitrage en vaut la peine, parce que les perdants du contrôle local sont silencieux et nombreux, et les gagnants bruyants et peu nombreux. C'est une position défendable. Le remède par l'offre se paie en autorité politique, retirée à un échelon de gouvernement et confiée à un autre.
L'autre hétérodoxie : taxer la rente foncière plutôt que dessaisir la commune
« L'association de la pauvreté avec le progrès est la grande énigme de notre temps. C'est le fait central d'où sortent les difficultés industrielles, sociales et politiques, qui embarrassent le monde et contre lesquelles luttent en vain la politique, la philanthropie et l'éducation. »
— Henry George, Progrès et pauvreté, 1879, introduction
Cette seconde hétérodoxie est plus ancienne que le modèle de l'électeur-propriétaire et désigne un autre levier. Henry George s'est penché sur la même énigme, la richesse qui augmente et la pauvreté du logement qui persiste, et il l'a située dans le sol lui-même. La valeur du terrain, soutenait George, se distingue de la valeur de tout ce qui y est construit : un terrain vague à Manhattan vaut des millions à cause de ce qui l'entoure, et non de ce qu'a fait son propriétaire. Cette plus-value imméritée, la rente foncière, est le mécanisme d'extraction de richesse. Son remède était un impôt sur la valeur foncière : prélever la hausse imméritée du prix des terrains, laisser intact le rendement de la construction effective, et l'incitation à accaparer un terrain urbain rare s'effondre. Le diagnostic est celui auquel le modèle de l'électeur-propriétaire aboutit par une autre voie. La part de rente d'actif que contient le logement transfère la richesse des locataires vers les propriétaires. Le levier de George est fiscal : plutôt que de dessaisir la commune, taxer la rente foncière qu'elle protège. La tradition de la rente foncière que George radicalise remonte à la théorie de la rente différentielle de Ricardo, l'appareil classique présenté dans Histoire de la pensée économique, chapitre 3 §3.2 (Ricardo : commerce, répartition, rente).
L'offre est contraignante, et la politique qui l'a produite l'est tout autant
L'économie politique est la contrainte active qui pèse sur le remède de l'étape 1. L'offre fonctionne, mais l'instance qui contrôle l'offre est capturée par ceux qui profitent de la rareté, et aucun progrès de l'analyse économique ne les fera renoncer à leur intérêt. Dans les conditions américaines, le levier que les données appuient est la préemption au niveau de l'État fédéré, qui retire la décision à la municipalité capturée. Mais George trace l'autre diagonale : un impôt sur la valeur foncière s'attaque au même mécanisme d'extraction de richesse sans exiger la préemption. Il demande à la place une volonté politique en matière fiscale. Les deux voient dans la rente foncière le moteur de l'extraction. Ils ne divergent que sur la manière de la vaincre, en portant la décision plus haut ou en prélevant la rente par l'impôt.
Il existe un geste qui va plus loin que la préemption et plus loin qu'un impôt foncier. Et si c'était le cadre lui-même, le logement comme marché, qu'il fallait rejeter ? Berlin, en 2021, a voté pour le savoir.
Berlin, Vienne et le verdict
« 57,6 % des électeurs berlinois ont approuvé la proposition de socialiser le patrimoine résidentiel des grands propriétaires, ceux qui détiennent plus de 3 000 logements, ce qui concerne environ 240 000 appartements. »
— référendum Deutsche Wohnen & Co. enteignen, Berlin, septembre 2021
Dans une grande capitale européenne, une majorité démocratique a voté l'expropriation de ses bailleurs institutionnels. Le vote n'était pas contraignant, et une commission d'experts a conclu plus tard que la Constitution le permettait. Le fait politique était de toute façon indéniable. Les électeurs berlinois n'avaient pas une théorie du logement fondée sur la défaillance du marché. Ils avaient une théorie fondée sur les droits de propriété.
Avant l'expropriation, il existe un levier plus doux, et le manuel s'en méfie. Le contrôle des loyers est la réponse évidente, côté marché, à des loyers inabordables : plafonner le prix. L'étude moderne la plus nette est l'analyse que Diamond, McQuade et Qian ont consacrée en 2019 à l'extension du contrôle des loyers décidée à San Francisco en 1994. Les propriétaires des immeubles concernés ont réagi en retirant des logements du parc locatif, par conversion en copropriétés ou en indivisions, par redéveloppement ou par vente à des propriétaires occupants, ce qui a réduit d'environ 15 % l'offre locative pour les futurs locataires. Les locataires protégés y ont gagné. Les nouveaux arrivants ont trouvé un marché plus petit et plus cher, qui compensait à peu près ces gains. L'effet net a été une redistribution de long terme au sein de la population locataire.
C'est le diagramme du prix plafond qui fait son travail habituel : un plafond contraignant fixé sous le prix de marché retire de l'offre, transfère du surplus entre consommateurs et crée une perte sèche. L'arithmétique du bien-être, c'est-à-dire le surplus du consommateur et du producteur et le triangle de perte sèche que découpe un prix plafond, se trouve dans Économie, chapitre 3 §3.4 (Surplus du consommateur et surplus du producteur), la perte sèche étant traitée au §3.6 et la mécanique du prix plafond au chapitre 2 §2.5. Mais ranger Berlin et Vienne sous l'étiquette « contrôle des loyers dopé aux stéroïdes » est un contresens : ils ne figurent pas du tout sur ce diagramme.
« Environ 60 % des habitants de Vienne vivent dans un logement social ou à lucrativité limitée. La ville fait fonctionner le système pour environ 0,25 % du PIB par an, et les locataires viennois consacrent en moyenne environ 18 % de leurs revenus au loyer. »
— synthèse de données sur le logement de l'IURC et de l'OCDE, 2025
Vienne prouve que la démarchandisation fonctionne. La question est de savoir si elle peut changer d'échelle.
Vienne est la preuve d'existence qu'invoque le cadre de la démarchandisation : une grande ville occidentale où la plupart des habitants louent au secteur public et où le logement coûte une fraction de ce qu'il coûte ailleurs. Le hic, c'est ce qu'il a fallu pour la bâtir.
Le manuel traite le logement comme un bien marchand doté d'une courbe d'offre, et ce traitement est un choix de modélisation. Le coût médian du logement, structurellement bas à Vienne, n'est pas celui d'un marché qui s'équilibre à un prix plus bas. C'est le résultat d'une politique, celle qui a décidé que la majeure partie du logement devait se situer entièrement hors du marché. Dès lors qu'on voit que le cadre du marché est un choix, le vote berlinois cesse de ressembler à un coup de colère et commence à ressembler à une théorie alternative cohérente : si le logement est l'abri du ménage médian, pourquoi devrait-il avoir le prix d'un jeton de casino ?
Les 57,6 % de Berlin ont fait apparaître une logique déjà inscrite dans la Constitution allemande. La Loi fondamentale, le Grundgesetz, prévoit explicitement en son article 15 la socialisation du sol et des moyens de production, transférés à la propriété collective moyennant indemnisation. L'échafaudage juridique permettant de traiter la grande propriété locative comme une chose à laquelle une démocratie peut mettre fin existait déjà. Le référendum, c'était une société qui décidait de s'en servir ou non. L'enjeu est la structure même des droits de propriété sur le logement.
Vienne la Rouge a construit environ 65 000 logements municipaux, les Gemeindebauten, entre 1923 et 1934, financés par un impôt sur la consommation de luxe explicitement conçu pour redistribuer, et ce parc est le socle sur lequel repose encore le système actuel. Cet épisode est retracé, dans le cadre de l'entre-deux-guerres, dans Histoire économique, chapitre 12 (Guerre, hyperinflation et effondrement de l'étalon-or). Le Housing and Development Board de Singapour loge aujourd'hui environ 80 % de la population dans des logements que la plupart des habitants possèdent sous bail de longue durée, un modèle d'État développeur présenté au chapitre 14 (L'âge d'or de l'après-guerre et la décolonisation), le contexte plus large des États développeurs d'Asie de l'Est figurant au chapitre 17 (La réforme chinoise et le siècle asiatique). Ce sont des systèmes mûrs qui fonctionnent depuis des générations. Le cadre de la démarchandisation demande pourquoi le reste du monde riche a décidé que le logement devait être un marché.
Le diagnostic de la financiarisation
« La financiarisation désigne la domination croissante des acteurs, des marchés, des pratiques, des mesures et des récits financiers … et la transformation structurelle des économies, des entreprises, des États et des ménages qui en résulte. Du fait de la financiarisation du logement sur le marché actuel, les risques liés au logement deviennent de plus en plus des risques financiers. »
— Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach, Routledge, 2016
Ce qui rend si durable la restriction de l'offre décrite à l'étape 3 ne figure sur aucun des diagrammes vus jusqu'ici. Selon la thèse de la financiarisation de Manuel Aalbers, la transformation du crédit hypothécaire depuis les années 1970 a changé la fonction même du logement : titrisation, logement utilisé comme garantie, bilans des ménages absorbant l'excédent de capitaux mondiaux. Dès lors qu'un logement est le premier actif financier du ménage médian et le fondement du système de crédit, restreindre l'offre nouvelle est le comportement rationnel d'un électorat de détenteurs d'actifs qui protège la valeur de son patrimoine, avec l'aval d'un système financier qui a besoin que les prix immobiliers continuent de monter. L'électeur-propriétaire est l'expression politique d'un ordre financier qui a fait de l'abri la plus grande classe d'actifs de la planète. Cela rejoint le récit de 2008, quand le logement devenu actif financier s'est brisé et a brisé avec lui l'économie mondiale, sujet de la Grande Question La science économique a-t-elle causé 2008 ?.
Le verdict
Le logement est cher parce que trois couches s'empilent et qu'aucun cadre ne rend compte de toutes. Le zonage est contraignant à l'échelle métropolitaine, et l'expansion de l'offre est le bon levier. Les données d'Auckland sont solides, et la thèse maximaliste d'une division des prix par deux va au-delà de ce qu'elles montrent. L'économie politique qui produit le zonage est la contrainte active qui pèse sur ce remède, si bien que, dans les conditions américaines, la préemption au niveau de l'État fédéré l'emporte sur la persuasion. Et une partie du monde rejette le cadre du marché lui-même : Berlin a voté l'expropriation, et Vienne prouve que la démarchandisation fonctionne là où la condition politique préalable, un siècle d'efforts, a été remplie. Deux diagonales hétérodoxes gravitent autour de ces trois couches et les précisent. La financiarisation selon Aalbers explique pourquoi la restriction de l'offre tient : c'est un ordre de détenteurs d'actifs qui se défend. L'impôt sur la valeur foncière d'Henry George s'attaque à la même extraction de rente foncière sans exiger d'expropriation. La crise du logement peut être résolue. L'offre accompagnée de la préemption est la voie la moins coûteuse, la démarchandisation la plus généreuse, et l'impôt sur la valeur foncière le levier théorique le plus propre là où existe un consensus politique en sa faveur. Aucune n'est gratuite, et le coût de chacune, en autorité politique, en engagement budgétaire ou en capacité de l'État, est lui-même la question de fond. La bonne question de politique publique dépend de la couche, parmi les trois, qu'une communauté politique entend traiter.
La forme de ce différend n'est pas propre au logement : un appareil du courant dominant qui produit un diagnostic net, une économie politique qui fournit le levier, et des partisans de la démarchandisation qui reformulent la question en termes de droits de propriété plutôt que de marchés. Elle réapparaît presque trait pour trait dans les débats sur la santé et sur le climat.
Où cela nous mène
Nous sommes partis d'un diagramme qui dit « construisez davantage » et d'un scrutin berlinois qui dit « expropriez les propriétaires ». Ce sont les réponses à trois questions différentes, empilées les unes sur les autres :
- L'offre est contraignante à l'échelle métropolitaine. Le zonage est une restriction quantitative, et quand on l'assouplit, la modération des prix suit. Auckland en est la preuve la plus nette, et le verdict ne dépend pas du chiffre macroéconomique contesté de Hsieh et Moretti.
- La version maximaliste va trop loin. L'agglomération fait de l'argument de l'offre un argument de croissance, mais aucune ville n'a divisé ses prix par deux par la déréglementation. Bon diagnostic, dose relevant du vœu pieux.
- La politique est la contrainte active qui pèse sur le remède. Les électeurs-propriétaires profitent de la rareté et contrôlent le plafond, si bien que le remède passe par la préemption au niveau de l'État fédéré ou, sur la diagonale de George, par l'impôt sur la rente foncière que crée la rareté.
- Une partie du monde conteste le cadre lui-même. Berlin et Vienne traitent le logement comme un bien social, et la financiarisation explique pourquoi tous les autres le traitent comme un actif. La démarchandisation fonctionne là où la condition politique préalable a été remplie.
Construisez davantage là où vous le pouvez, passez outre les restrictions locales là où vous le devez, et décidez collectivement si le logement est une classe d'actifs ou un socle de protection sociale. La courbe d'offre vous dit ce qui se passe si vous levez le plafond. Elle ne dit rien de la question de savoir si ce qu'on tarifie aurait dû être un marché au départ.