Warum ist Wohnen so teuer?
Ein Diagramm sagt: „Baut mehr.“ Ein Volksentscheid in Berlin sagt: „Enteignet die Vermieter.“ Die beiden streiten nicht über dieselbe Sache.
Auckland und die Angebotshypothese
„Die Mieten in Auckland lagen um 28 % niedriger, als sie ohne die Aufzonung gewesen wären … die Aufzonung erhöhte das langfristige Wohnungsangebot um rund 24 %.“
— sinngemäß nach Ryan Greenaway-McGrevys Forschung zur Aufzonung in Auckland (Wirkungen auf Mieten und langfristiges Angebot), 2024–2025
2016 erlaubte Auckland auf rund drei Vierteln seiner Wohnbauflächen eine dichtere Bebauung. Sechs Jahre später war die Mietkurve abgeknickt. Das ist das sauberste natürliche Experiment, das das Angebotsargument je hatte, und es zeigt in die Richtung, die das Diagramm vorhersagt.
Beginnen wir mit dem langweiligsten Modell, das es gibt. Wohnraum ist ein Gut mit fallender Nachfragekurve und steigender Angebotskurve. In einer produktiven Stadt wächst die Nachfrage: mehr Arbeitsplätze, höhere Löhne, mehr Menschen, die in der Nähe von beidem wohnen wollen. In einem normalen Markt weitet sich das Angebot aus, um sie zu bedienen, und der Preis steigt nur mäßig. Bebauungsvorschriften setzen diesen Mechanismus außer Kraft. Eine Höhenbegrenzung, eine Mindestgrundstücksgröße, eine Ausweisung nur für Einfamilienhäuser: Jede davon schraubt eine fast senkrechte Obergrenze an die Angebotskurve. Wenn die Nachfrage auf eine feste Menge trifft, kann sich nur noch der Preis bewegen.
Edward Glaeser nennt restriktive Bebauungsvorschriften „den Kardinalfehler erfolgreicher Städte“: Gerade die Orte, an die die meisten Menschen ziehen wollen, haben das Bauen am schwersten gemacht. Es handelt sich um eine Mengenbeschränkung, und Mengenbeschränkungen hinterlassen eine erkennbare Signatur.
Sei $D(q)$ die Nachfrage, und die Bebauungsvorschriften legen die bebaubare Menge auf $\bar{q}$ unterhalb des Niveaus des freien Marktes fest. Der markträumende Preis lässt sich dann direkt an der Nachfragekurve bei der Obergrenze ablesen:
$$p_{\text{cap}} = D^{-1}(\bar{q})$$Die Lücke zwischen $p_{\text{cap}}$ und den Kosten für die Bereitstellung der letzten Einheit ist eine regulatorische Rente, ein Einkommenstransfer von künftigen Mietern an die bisherigen Eigentümer. Sie entsteht durch die Vorschrift.
Die Nachfrage stieg weiter, und die Stadt ließ niemanden bauen. Also stieg stattdessen der Preis. Auckland hob die Obergrenze auf. Der Preis hörte auf zu klettern. Das ist der ganze Mechanismus, und die Daten aus Auckland zeigen, wie er aussieht, wenn man ihn endlich im Maßstab einer ganzen Stadt testet.
Die makroökonomische Fassung dieser These ist in beide Richtungen verzerrt worden. Chang-Tai Hsieh und Enrico Moretti argumentierten 2019: Hätten eine Handvoll hochproduktiver Städte wie New York, San Francisco und San Jose ihre Beschränkungen für den Wohnungsbau auf das Niveau der mittleren US-Stadt gelockert, dann wären die Arbeitskräfte dorthin gewandert, wo sie am produktivsten sind, und die Gewinne wären enorm gewesen. Ihre Schlagzeile: Die Beschränkungen im Wohnungsbau hätten „das aggregierte Wachstum der USA von 1964 bis 2009 um 36 % verringert“. Diese Zahl wurde zum schweren Geschütz des Angebotsarguments.
Der Replikation hielt sie nicht stand. Ein Kommentar von Brian Greaney aus dem Jahr 2023 dokumentierte Programmierfehler und eine Abhängigkeit der Ergebnisse von der Bevölkerungseinheit und kam für den korrigierten Effekt auf einen Wert, der „zwei Größenordnungen kleiner ist als der, den sie angeben“, also auf den Bruchteil eines Prozents. Hsieh und Moretti bestreiten Teile der Korrektur, der Streit ist offen. Die Richtung der These, dass Bebauungsvorschriften binden und dort, wo sie binden, reale Wirtschaftsleistung kosten, bleibt bestehen, ob die Zahl nun 36 % beträgt oder ein Rundungsfehler ist. Das Diagramm der Preisobergrenze ist formal ausgearbeitet in Volkswirtschaftslehre, Kap. 2 §2.5 (Preisobergrenzen und Preisuntergrenzen). Die Rahmung als Staatsversagen, als Vorschrift, die einer konzentrierten Gruppe von Besitzstandswahrern auf Kosten der Allgemeinheit nützt, steht in Kap. 4 §4.1 (Externalitäten und Staatsversagen).
„Mit einem räumlichen Gleichgewichtsmodell und Daten aus 220 Metropolregionen zeigen wir, dass diese Beschränkungen das aggregierte Wachstum der USA von 1964 bis 2009 um 36 % verringert haben.“
— Chang-Tai Hsieh & Enrico Moretti, American Economic Journal: Macroeconomics, 2019
Die berühmte Zahl zur Fehlallokation war falsch. Das Argument überlebt trotzdem.
Fünf Jahre lang war „Bebauungsvorschriften kosten die US-Wirtschaft 36 % ihres Wachstums“ die schlagkräftigste Zahl der Angebotsbewegung. Dann ließ jemand den Code noch einmal laufen. Die richtige Lehre daraus: Das Argument hat die Zahl nie gebraucht.
Wenn mehr Wohnungsbau erlaubt ist, werden mehr Wohnungen gebaut, und der Preis hört auf zu steigen. Das ist der am häufigsten replizierte Befund der Stadtökonomik. Auckland hat aufgezont, und die Mieten knickten ab. Tokio hat nie so zoniert wie westliche Städte und hielt die realen Mieten über eine Generation steigender Nachfrage ungefähr stabil. Minneapolis schaffte 2018 die reinen Einfamilienhauszonen ab, und die Baugenehmigungen stiegen. Wer wissen will, warum San Francisco viermal so viel kostet wie Houston, braucht keine Theorie über Gier, Finanzmärkte oder Kultur. Er braucht ein Bauamt.
Doch im Preis, den man für ein Haus zahlt, steckt eine historische Schicht, und sie ist für die folgenden Schritte wichtig. Ab den 1970er Jahren machten Deregulierung und Verbriefung der Hypothekenfinanzierung das mittlere Eigenheim von einem Ort zum Wohnen zur wichtigsten Finanzanlage des mittleren Haushalts, zur größten Einzelwette, die die meisten Familien je eingehen. Dieser Wandel ist der Regimewechsel, den Wirtschaftsgeschichte, Kap. 16 (Stagflation und die neoliberale Wende) erzählt. Seine Ausdehnung in der Hyperglobalisierung zieht sich durch Kap. 18 (Globalisierung, Finanzialisierung und die Große Moderation), und seine Explosion bildet den Kern von Kap. 19 (Die Krise von 2008 und danach). Die Große Frage Hat die Ökonomik die Krise von 2008 verursacht? macht diese Explosion zu ihrem ganzen Gegenstand. Sobald ein Eigenheim eine Anlage ist, haben seine Besitzer einen finanziellen Grund, neues Angebot knapp zu halten. Behalten Sie diesen Gedanken im Kopf, er ist der Motor von Schritt 3.
Wenn das Lockern der Obergrenze so verlässlich wirkt, warum tun es dann so wenige Städte?
Wo uns das hinführt
Das Angebot bindet auf der Ebene der Metropolregion. Auckland ist das sauberste von mehreren natürlichen Experimenten, die alle in dieselbe Richtung zeigen: Wer das Bauen erlaubt, bekommt gedämpfte Preise. Die makroökonomische Literatur zur Fehlallokation ist umstritten, und das Urteil hier stützt sich nicht auf sie. Was steht, ist bescheiden und solide. Bebauungsvorschriften sind eine Mengenbeschränkung, Beschränkungen erhöhen den Preis, und wo die Beschränkung gelockert wird, räumt der Markt näher an den Kosten. Das ist der Boden dieser Debatte. Alle folgenden Streitfragen betreffen das, was auf ihm steht.
Zuerst aber ein Umweg über die Fassung des Angebotsarguments, die weit mehr verspricht, als Auckland geliefert hat.
Bauen, bauen, bauen
„Nicht nur würde der Durchschnittspreis für Wohnraum halbiert, der durch die Deregulierung entfesselte Bauboom würde zugleich die Ungleichheit verringern, die soziale Mobilität erhöhen, das Wirtschaftswachstum fördern, die Obdachlosigkeit verringern, die Geburtenrate erhöhen, der Umwelt helfen, die Kriminalität senken und vieles mehr.“
— Bryan Caplan, Build, Baby, Build, Cato Institute, 2024
Das ist das Angebotsargument mit maximaler Zuversicht. Caplan nimmt den Mechanismus aus Auckland und treibt ihn bis an seine Grenze: Deregulierung halbiert die Preise, und die Nebeneffekte lösen unterwegs die Hälfte der Probleme der Sozialpolitik. Wenn die Belege aus Schritt 1 tragen, warum sollte man ihm nicht glauben?
Die maximalistische Position beruht auf einem zweiten Mechanismus, der auf das Angebot aufsetzt: der Agglomeration. Dichte verstärkt sich selbst. Produktive Städte gibt es, weil die nächste Idee billiger entsteht, wenn man mit fünf anderen Ingenieuren zu Fuß zum Mittagessen gehen kann. Wissen strahlt über, Zulieferer ballen sich, spezialisierte Arbeitsmärkte werden dichter. Die Produktion je Erwerbstätigen liegt in den dichtesten US-Metropolregionen 30 bis 50 % über dem Landesdurchschnitt, und nur sehr wenig dieser Lücke geht auf die Zusammensetzung der Belegschaft zurück. Dieselbe Nichtrivalität, die Modelle endogenen Wachstums antreibt, weil Ideen von allen gleichzeitig genutzt werden können und Konzentration sie deshalb vervielfacht, macht eine volle Stadt zu mehr als der Summe ihrer Bewohner.
So gelesen ist Wohnungspolitik Industriepolitik unter anderem Namen. Jeder Haushalt, der sich eine produktive Metropolregion nicht mehr leisten kann, ist eine Arbeitskraft, die an einen Ort abgedrängt wird, an dem sie weniger produziert. Jede Wohnung, die eine Stadt nicht bauen lässt, ist entgangene Wirtschaftsleistung für die ganze Volkswirtschaft. Die formale Grundlage aus steigenden Skalenerträgen, nichtrivalisierenden Ideen und Wissens-Spillovern steht in Volkswirtschaftslehre, Kap. 13 §13.4 (Romers endogenes Wachstumsmodell). Dort stützt dieselbe Maschinerie aus Vorliebe für Vielfalt und Spillovern, die die Wachstumstheorie antreibt, das Argument, dass es zu den billigsten verfügbaren Wachstumspolitiken gehört, Menschen in produktive Städte ziehen zu lassen.
Das libertäre Argument in seiner stärksten Form
„Der Kardinalfehler erfolgreicher Städte besteht darin, das Angebot mit Bebauungsvorschriften und Auflagen für historische Viertel künstlich zu begrenzen … Wenn die Nachfrage nach einer Stadt steigt, steigen die Preise, sofern nicht mehr Wohnungen gebaut werden.“
— Edward Glaeser, Triumph of the City, 2011
Glaeser vertritt das Angebotsargument als jemand, der beruflich Städte erforscht, und seine Fassung ist auf ihrem eigenen Feld kaum zu schlagen. Der empirische Befund, auf den er verweist, ist über Kontinente hinweg stimmig. Tokios großzügiges nationales Baurecht lenkte Jahrzehnte steigender Nachfrage in Neubau um und hielt die realen Mieten ungefähr stabil, während die Preise in allen anderen globalen Finanzzentren explodierten. Houston, als einzige große US-Stadt ohne herkömmliche Zonierung nach Nutzungsarten, liegt in den Tabellen zum Verhältnis von Preis und Einkommen für große Metropolregionen ganz unten. Die Reformen für Einliegerwohnungen, die in den 2010er Jahren Kalifornien und andere Bundesstaaten erfassten und Hauseigentümern erlaubten, ohne Sondergenehmigung eine zweite kleine Wohneinheit anzubauen, brachten in dem Moment neuen Wohnraum hervor, in dem die rechtliche Schranke fiel. Das Muster ist eindeutig: Wo Bauen erlaubt ist, wird gebaut, und wo gebaut wird, verhalten sich die Preise.
Nimmt man die Agglomeration hinzu, verschärft sich das Argument zu etwas, das einer moralischen These nahekommt. Wenn die Konzentration von Menschen an produktiven Orten alle reicher macht, dann besteuert ein Bauausschuss, der ein Mehrfamilienhaus blockiert, die gesamte Volkswirtschaft, verteilt zugunsten der bisherigen Hauseigentümer um und sperrt künftige Bewohner von den Arbeitsmärkten mit den höchsten Löhnen des Landes aus, alles auf einmal und alles unsichtbar. Caplans These, Deregulierung könne die Preise halbieren und bis in Mobilität, Geburtenrate und Kriminalität ausstrahlen, ist der logische Endpunkt, wenn man das ernst nimmt: Ist die Obergrenze das Problem, dann ist ihre Abschaffung die Lösung, und die Lösung ist gewaltig.
Richtige Diagnose, zu hohe Dosis
Die Diagnose stimmt im Großen und Ganzen, die Dosis ist Wunschdenken. Keine Metropolregion hat ihre Wohnungspreise durch Deregulierung halbiert. Die Belege aus Auckland und Tokio sprechen für eine erhebliche Dämpfung der Preise. Caplans Zahl setzt Angebotselastizitäten voraus, die keine reale Stadt gezeigt hat, und sie schmuggelt ein Kontrafaktum ein, in dem sich der Wohnungsbestand so schnell anpassen kann wie die Vorschriften. Man kann aber nicht halb San Francisco abreißen, und eine Stadt, die mit geringer Dichte bebaut ist, bleibt über Jahrzehnte weitgehend so bebaut. Sie setzt außerdem voraus, dass der politische Widerstand dahinschmilzt, und genau diese Annahme wird Schritt 3 sprengen.
Selbst in ihrer bescheidenen Fassung lässt die Angebotsdiagnose eine Frage offen. Wenn Bauen wirkt, warum wird dann nicht gebaut?
Die Falle der lokalen Demokratie
„Lokale Demokratien sind zu Mitverschwörern der bauverhindernden Bestrebungen einiger weniger geworden, auf erhebliche Kosten der vielen … Die Entscheidungen von der hyperlokalen Ebene auf die Ebene der Bundesstaaten zu verlagern, ist der erste Schritt, um das kaputte Verfahren der Stadtentwicklung zu reparieren.“
— Jerusalem Demsas, On the Housing Crisis: Land, Development, Democracy (Atlantic Editions), 2024
Demsas akzeptiert alles aus den Schritten 1 und 2. Das Angebot ist der Hebel, Bauen wirkt. Sie stellt nur die Frage, die das Diagramm offenlässt: Wenn das Heilmittel so klar ist, wer hält dann die Hand auf der Obergrenze, und warum scheint sich der Hebel nie zu bewegen, so fest man auch drückt?
Die Antwort ist ein Versagen der politischen Ökonomie, und dafür gibt es ein Modell. Bebauungsvorschriften sind das Ergebnis eines lokalen politischen Prozesses, und dieser Prozess ist strukturell auf Beschränkung angelegt. Die Hauseigentümer einer Stadt haben einen konzentrierten finanziellen Einsatz, denn für die meisten Haushalte macht das Eigenheim 60 bis 80 % des Nettovermögens aus, und sie gehen bei Kommunalwahlen in großer Zahl wählen. Diejenigen, die von neuen Wohnungen profitieren würden, sind künftige Bewohner, die noch nicht dort leben, dort nicht wählen dürfen und nicht wissen, dass sie erscheinen sollten. William Fischel nannte den Hauseigentümer, der die Kommunalpolitik auf den Wert seiner Immobilie hin optimiert, den „Homevoter“, den Eigenheimwähler: einen rationalen Akteur, der die größte Anlage schützt, die er je besitzen wird. Diese Konzentration des Wohnvermögens ist auch der Kern der Erklärung von Ungleichheit. Die Große Frage Ist Ungleichheit ein Problem, das die Ökonomie lösen kann? greift dieselbe Tatsache der 60 bis 80 % von der Verteilungsseite her auf.
Das ist die Logik des kollektiven Handelns in ihrer reinsten kommunalen Form: Die konzentrierten Nutznießer der Beschränkung organisieren sich, die verstreuten Verlierer nicht. Diese Logik hat eine benannte Denklinie, Mancur Olsons Erklärung, warum kleine, konzentrierte Gruppen sich besser organisieren als große, verstreute. Sie ist der Motor der Public-Choice-Tradition, die Ideengeschichte, Kap. 14 §14.2 (Die Logik des kollektiven Handelns) darstellt, und der Homevoter ist diese Logik, angewandt auf einen Stadtrat. Bebauungsvorschriften, die 1926 als Neuerung der öffentlichen Gesundheit begannen, um die Gerberei von der Schule fernzuhalten, waren bis 2026 zu einem Mechanismus der Vermögenssicherung geworden, und der Medianwähler auf kommunaler Ebene hat jeden Anreiz, es dabei zu belassen. Die institutionenökonomische Rahmung desselben Punkts, Regeln als Ergebnis dessen, wer die Macht hat und was er will, steht in Volkswirtschaftslehre, Kap. 18 §18.6 (Politische Ökonomie). Das dort formulierte allgemeine Prinzip, dass konzentrierte Verlierer sich wirksamer organisieren als verstreute Nutznießer, ist genau die Dynamik des Homevoters im Maßstab einer Stadt.
Sei $h$ der Anteil der Hauseigentümer an der lokalen Wählerschaft, $\bar{v}$ der Gewinn je Hauseigentümer aus der Blockade neuen Angebots (der erhaltene Knappheitswert) und $\bar{c}$ die Kosten dieser Blockade je künftigem Bewohner. Die Beschränkung gewinnt die lokale Abstimmung immer dann, wenn
$$h \cdot \bar{v} > (1 - h) \cdot \bar{c}$$und weil künftige Bewohner noch nicht zur Wählerschaft gehören, wird die rechte Seite an der Wahlurne systematisch zu niedrig gezählt. Eine Vorrangregelung auf Ebene der Bundesstaaten verändert die Ungleichung, indem sie die politische Einheit vergrößert: Der konzentrierte Block der Homevoter wird in einer größeren Wählerschaft verdünnt, zu der auch die künftigen Bewohner gehören.
Stellen Sie sich die Gemeindeversammlung vor. Die Menschen im Saal besitzen Häuser und wollen den Wert ihrer Immobilien geschützt sehen. Die Menschen, die zuziehen würden, wenn die Gemeinde mehr Wohnungen baute, sind nicht im Saal, denn sie wohnen vorerst woanders. Der Saal stimmt für die Blockade. Jeder Saal stimmt für die Blockade. Die Antwort ändert sich nur, wenn die Entscheidung in einem größeren Saal fällt, im Parlament des Bundesstaats, wo die künftigen Bewohner die Alteingesessenen endlich überstimmen.
Die Angebotsökonomen hatten recht damit, dass Bauen das Heilmittel ist, und haben trotzdem ein Jahrzehnt lang verloren, weil sie mit den falschen Leuten stritten. Einen Homevoter kann man nicht überreden, gegen seine eigene Bilanz zu stimmen. Die Einsicht der Abundance-Bewegung ist deshalb verfahrensbezogen: Man hört auf, das Argument im Stadtrat gewinnen zu wollen, und verlagert die Entscheidung auf eine staatliche Ebene, auf der die Rechnung andersherum aufgeht. Kaliforniens Neuordnung der Bebauungsvorschriften von 2025, die den Gemeinden einen großen Teil ihres Ermessens nahm, Wohnungsbau zu blockieren, und die Abschaffung der reinen Einfamilienhauszonen in Minneapolis 2018 sind dieselbe Angebotstheorie, um das politische Gremium herumgeleitet, das sie blockierte.
Die Vorrangregelung hat ihren Preis. Lokale Selbstverwaltung ist der Weg, auf dem Gemeinschaften echte Vorlieben für die Orte ausdrücken, an denen sie leben, und eine Regierung des Bundesstaats, die sich darüber hinwegsetzt, geht einen Tausch ein: billigeres Wohnen für die Region gegen Selbstbestimmung für das Viertel. Die Rahmung der Abundance-Bewegung antwortet, dass sich der Tausch lohnt, weil die Verlierer der lokalen Selbstverwaltung still und zahlreich sind und die Gewinner laut und wenige. Diese Position ist vertretbar. Bezahlt wird das Angebotsheilmittel mit politischer Entscheidungsmacht, die einer staatlichen Ebene genommen und einer anderen gegeben wird.
Die andere Heterodoxie: die Grundrente besteuern, statt die Gemeinde zu übergehen
„Diese Gemeinschaftlichkeit von Armut und Fortschritt ist das große Rätsel unserer Zeit. Es ist der springende Punkt, aus welchem die industriellen, sozialen und politischen Schwierigkeiten entstehen, welche die Welt in Verwirrung stürzen und mit welchen Staatskunst, Philanthropie und Erziehung vergebens kämpfen.“
— Henry George, Fortschritt und Armut (1879; dt. von C. D. F. Gütschow), Einleitung
Diese zweite Heterodoxie ist älter als das Homevoter-Modell und zeigt auf einen anderen Hebel. Henry George betrachtete dasselbe Rätsel aus wachsendem Wohlstand und fortbestehender Wohnungsnot und verortete es im Boden selbst. Der Bodenwert, so George, ist etwas anderes als der Wert dessen, was auf dem Boden gebaut ist: Ein unbebautes Grundstück in Manhattan ist Millionen wert wegen dessen, was es umgibt, nicht wegen irgendetwas, das der Eigentümer getan hat. Dieser unverdiente Wertzuwachs, die Grundrente, ist der Mechanismus der Vermögensabschöpfung. Sein Heilmittel war eine Bodenwertsteuer: Man besteuert den unverdienten Anstieg der Bodenpreise weg, lässt den Ertrag des tatsächlichen Bauens unangetastet, und der Anreiz, knappen städtischen Boden zu horten, bricht zusammen. Die Diagnose ist dieselbe, zu der das Homevoter-Modell auf anderem Weg gelangt. Der Anlagerenten-Anteil der Wohnkosten schöpft Vermögen von den Mietern zu den Eigentümern ab. Georges Hebel ist fiskalisch: Statt die Gemeinde zu übergehen, besteuert man die Grundrente, die die Gemeinde schützt. Die Tradition der Bodenrente, die George radikalisiert, reicht zurück zu Ricardos Theorie der Differentialrente, dem klassischen Instrumentarium, das Ideengeschichte, Kap. 3 §3.2 (Ricardo: Handel, Verteilung, Rente) darstellt.
Das Angebot bindet, und die Politik, die es hervorgebracht hat, ebenfalls
Die politische Ökonomie ist die bindende Restriktion für das Heilmittel aus Schritt 1. Das Angebot wirkt, aber das Gremium, das über das Angebot bestimmt, ist von denen vereinnahmt, die von der Knappheit profitieren, und keine noch so gute Ökonomik überredet sie, gegen ihr eigenes Interesse zu handeln. Unter US-Bedingungen ist der Hebel, den die Belege stützen, die Vorrangregelung auf Ebene der Bundesstaaten, die die Entscheidung um die vereinnahmte Gemeinde herumleitet. George markiert aber die Alternative, die quer dazu liegt: Eine Bodenwertsteuer greift denselben Mechanismus der Vermögensabschöpfung an, ohne dass es eine Vorrangregelung braucht. Sie verlangt stattdessen fiskalpolitischen Willen. Beide diagnostizieren die Grundrente als Motor der Abschöpfung. Uneins sind sie nur darüber, ob man sie besiegt, indem man die Entscheidung nach oben verlagert, oder indem man die Rente wegbesteuert.
Es gibt einen Zug, der weiter geht als die Vorrangregelung und weiter als eine Bodensteuer. Was, wenn gerade die Rahmung von Wohnen als Markt zurückzuweisen ist? Berlin hat 2021 abgestimmt, um das herauszufinden.
Berlin, Wien und das Urteil
„57,6 % der Berliner Abstimmenden stimmten dem Vorschlag zu, den Wohnungsbestand großer Vermieter mit mehr als 3.000 Wohnungen zu vergesellschaften, betroffen wären rund 240.000 Wohnungen.“
— sinngemäß nach dem Volksentscheid Deutsche Wohnen & Co. enteignen, Berlin, September 2021
Eine demokratische Mehrheit in einer großen europäischen Hauptstadt stimmte dafür, ihre Wohnungskonzerne zu enteignen. Der Volksentscheid war nicht bindend, und eine Expertenkommission kam später zu dem Schluss, dass die Verfassung ihn zuließ. Die politische Tatsache war in jedem Fall unübersehbar. Die Berliner Abstimmenden hatten keine Theorie des Marktversagens im Wohnungswesen. Sie hatten eine Theorie der Eigentumsrechte.
Vor der Enteignung gibt es einen milderen Hebel, und das Lehrbuch steht ihm skeptisch gegenüber. Die Mietpreisbindung ist die naheliegende marktseitige Antwort auf unbezahlbare Mieten: den Preis deckeln. Die sauberste moderne Studie ist die Analyse von Diamond, McQuade und Qian aus dem Jahr 2019 zur Ausweitung der Mietpreisbindung in San Francisco 1994. Die Vermieter der erfassten Gebäude reagierten, indem sie Wohnungen aus dem Mietbestand nahmen: Sie wandelten sie in Eigentumswohnungen und Bruchteilseigentum um, bauten neu oder verkauften an Selbstnutzer. So verringerten sie das Mietangebot für künftige Mieter um etwa 15 %. Die geschützten Mieter gewannen, Neuankömmlinge fanden einen kleineren, teureren Markt vor, der diese Gewinne ungefähr aufwog. Unter dem Strich stand langfristig eine Umverteilung innerhalb der Mieterschaft.
Das ist das Diagramm der Preisobergrenze bei seiner Standardarbeit: Eine bindende Obergrenze unterhalb des Marktpreises zieht Angebot ab, verschiebt Rente zwischen Konsumenten und erzeugt einen Wohlfahrtsverlust. Die Wohlfahrtsrechnung aus Konsumenten- und Produzentenrente und dem Dreieck des Wohlfahrtsverlusts, das eine Preisobergrenze ausschneidet, steht in Volkswirtschaftslehre, Kap. 3 §3.4 (Konsumentenrente und Produzentenrente), die Behandlung des Wohlfahrtsverlusts in §3.6 und die zugrunde liegende Mechanik der Preisobergrenze in Kap. 2 §2.5. Wer Berlin und Wien aber als „Mietpreisbindung im Übermaß“ ablegt, liest sie falsch: Auf diesem Diagramm kommen sie gar nicht vor.
„Rund 60 % der Wienerinnen und Wiener leben in einer Gemeinde- oder gemeinnützigen Wohnung. Die Stadt hält das System mit etwa 0,25 % des BIP pro Jahr aufrecht, und Wiener Mieter geben im Durchschnitt rund 18 % ihres Einkommens für die Miete aus.“
— Zusammengestellt aus Wohnungsdaten von IURC und OECD, 2025
Wien beweist, dass Dekommodifizierung funktioniert. Die Frage ist, ob sie sich übertragen lässt.
Wien ist der Existenzbeweis, auf den die Rahmung der Dekommodifizierung verweist: eine große westliche Stadt, in der die meisten Menschen bei der öffentlichen Hand mieten und Wohnen nur einen Bruchteil dessen kostet, was es anderswo kostet. Der Haken ist, was es brauchte, um das aufzubauen.
Das Lehrbuch behandelt Wohnen als Marktgut mit einer Angebotskurve, und diese Behandlung ist eine Modellierungsentscheidung. Wiens strukturell niedrige mittlere Wohnkosten sind kein Markt, der bei einem niedrigeren Preis räumt. Sie sind ein politisches Ergebnis, die Folge der Entscheidung, dass der größte Teil des Wohnraums ganz außerhalb des Marktes liegen soll. Wer erkennt, dass die Marktrahmung eine Entscheidung ist, sieht in der Berliner Abstimmung keinen Ausbruch mehr, sondern eine in sich stimmige alternative Theorie: Wenn Wohnraum das Obdach des mittleren Haushalts ist, warum sollte er dann bepreist werden wie ein Jeton im Kasino?
Die 57,6 % in Berlin brachten eine Logik an die Oberfläche, die bereits im Grundgesetz steht. Artikel 15 sieht ausdrücklich vor, dass Grund und Boden und Produktionsmittel zum Zweck der Vergesellschaftung gegen Entschädigung in Gemeineigentum überführt werden können. Das rechtliche Gerüst, um das Geschäft großer Wohnungskonzerne als etwas zu behandeln, das eine Demokratie beenden darf, war also schon vorhanden. Mit dem Volksentscheid entschied eine Gesellschaft, ob sie es nutzen will. Gestritten wird über die Eigentumsordnung des Wohnens selbst.
Das „Rote Wien“ baute zwischen 1923 und 1934 rund 65.000 kommunale Wohnungen, die Gemeindebauten, finanziert durch eine Luxussteuer, die ausdrücklich umverteilen sollte, und dieser Bestand ist bis heute das Fundament des modernen Systems. Erzählt wird das als Teil der Ordnung der Zwischenkriegszeit in Wirtschaftsgeschichte, Kap. 12 (Krieg, Hyperinflation und der Zusammenbruch des Goldstandards). Singapurs Housing and Development Board bringt heute rund 80 % der Bevölkerung in Wohnungen unter, die die meisten Bewohner in langer Erbpacht besitzen, ein Modell des Entwicklungsstaats, das Kap. 14 (Das goldene Zeitalter der Nachkriegszeit und die Dekolonisation) darstellt, mit dem weiteren Kontext der ostasiatischen Entwicklungsstaaten in Kap. 17 (Chinas Reform und das asiatische Jahrhundert). Das sind ausgereifte Systeme, die seit Generationen laufen. Die Rahmung der Dekommodifizierung fragt, warum der Rest der reichen Welt beschlossen hat, dass Wohnen ein Markt sein muss.
Die Diagnose der Finanzialisierung
„Finanzialisierung bezeichnet die zunehmende Dominanz von Finanzakteuren, Finanzmärkten, Finanzpraktiken, Finanzkennzahlen und Finanznarrativen … und die daraus folgende strukturelle Transformation von Volkswirtschaften, Unternehmen, Staaten und Haushalten. Durch die Finanzialisierung des Wohnens auf dem heutigen Markt werden Risiken des Wohnens zunehmend zu Finanzrisiken.“
— Manuel Aalbers, The Financialization of Housing: A Political Economy Approach, Routledge, 2016
Was die Angebotsbeschränkung aus Schritt 3 so dauerhaft macht, steht auf keinem der bisherigen Diagramme. Manuel Aalbers’ These der Finanzialisierung besagt, dass der Umbau der Hypothekenfinanzierung nach den 1970er Jahren, also Verbriefung, Wohnraum als Sicherheit und die Haushaltsbilanz als Auffangbecken für überschüssiges globales Kapital, neu bestimmt hat, wozu Wohnraum da ist. Sobald ein Eigenheim die wichtigste Finanzanlage des mittleren Haushalts und das Fundament des Kreditsystems ist, wird die Beschränkung neuen Angebots zum rationalen Verhalten einer anlagebesitzenden Wählerbasis, die den Wert ihres Besitzes schützt, bestätigt von einem Finanzsystem, das auf weiter steigende Hauspreise angewiesen ist. Der Homevoter ist der politische Ausdruck einer Finanzordnung, die Obdach zur größten Anlageklasse der Welt gemacht hat. Das führt zur Krise von 2008: Als Wohnraum als Finanzanlage zerbrach, zerbrach die Weltwirtschaft mit. Ihr widmet sich die Große Frage Hat die Ökonomik die Krise von 2008 verursacht?.
Das Urteil
Wohnen ist teuer, weil sich drei Schichten übereinanderlegen und keine einzelne Rahmung sie alle abbildet. Bebauungsvorschriften binden auf der Ebene der Metropolregion, und die Ausweitung des Angebots ist der richtige Hebel. Die Belege aus Auckland sind solide, und die maximalistische Halbierungsthese schießt über sie hinaus. Die politische Ökonomie, die die Bebauungsvorschriften hervorbringt, ist die bindende Restriktion für dieses Heilmittel, und deshalb schlägt unter US-Bedingungen die Vorrangregelung auf Ebene der Bundesstaaten das Überzeugen. Und ein Teil der Welt weist die Marktrahmung selbst zurück: Berlin stimmte für die Enteignung, und Wien beweist, dass Dekommodifizierung funktioniert, wo die hundertjährige politische Voraussetzung bezahlt ist. Um diese drei Schichten liegen zwei heterodoxe Querlinien, die sie schärfen: Aalbers’ Finanzialisierung erklärt, warum die Angebotsbeschränkung hält, als eine Ordnung von Anlagebesitzern, die sich selbst verteidigt, und Henry Georges Bodenwertsteuer greift dieselbe Abschöpfung der Grundrente an, ohne dass es einer Enteignung bedarf. Die Wohnungskrise ist lösbar. Angebot und Vorrangregelung sind der billigste Weg, Dekommodifizierung ist der großzügigste, eine Bodenwertsteuer ist der theoretisch sauberste Hebel, wo es den politischen Konsens dafür gibt. Keiner davon ist kostenlos, und die Kosten jedes Weges, ob politische Entscheidungsmacht, fiskalische Verpflichtung oder staatliche Handlungsfähigkeit, sind selbst die inhaltliche Frage. Die richtige wirtschaftspolitische Frage hängt davon ab, welche der drei Schichten ein Gemeinwesen angehen will.
Die Gestalt dieses Streits, ein Instrumentarium des Mainstreams, das eine saubere Diagnose liefert, eine politische Ökonomie, die den Hebel liefert, und Befürworter der Dekommodifizierung, die die Frage in eine Frage der Eigentumsrechte statt der Märkte umdeuten, ist nicht auf das Wohnen beschränkt. Sie kehrt fast Schlag für Schlag wieder, in der Gesundheitsversorgung und beim Klima.
Wo uns das hinführt
Wir haben mit einem Diagramm begonnen, das sagt: „Baut mehr“, und mit einem Volksentscheid in Berlin, der sagt: „Enteignet die Vermieter.“ Beide sind Antworten auf drei verschiedene Fragen, die übereinanderliegen:
- Das Angebot bindet auf der Ebene der Metropolregion. Bebauungsvorschriften sind eine Mengenbeschränkung, und wer sie lockert, bekommt gedämpfte Preise. Auckland ist der sauberste Beleg, und das Urteil hängt nicht von der umstrittenen makroökonomischen Zahl von Hsieh und Moretti ab.
- Die maximalistische Fassung schießt über das Ziel hinaus. Die Agglomeration macht das Angebotsargument zu einem Wachstumsargument, aber keine Stadt hat ihre Preise durch Deregulierung halbiert. Richtige Diagnose, Dosis als Wunschdenken.
- Die Politik ist die bindende Restriktion für das Heilmittel. Homevoter profitieren von der Knappheit und bestimmen über die Obergrenze. Deshalb führt das Heilmittel über die Vorrangregelung auf Ebene der Bundesstaaten oder, auf Georges Querlinie, über die Besteuerung der Grundrente, die die Knappheit erzeugt.
- Ein Teil der Welt bestreitet die Rahmung selbst. Berlin und Wien behandeln Wohnen als soziales Gut, und die Finanzialisierung erklärt, warum alle anderen es als Anlage behandeln. Dekommodifizierung funktioniert dort, wo die politische Voraussetzung bezahlt ist.
Bauen Sie mehr, wo Sie können, übergehen Sie lokale Beschränkungen, wo Sie müssen, und entscheiden Sie als Gemeinwesen, ob Wohnen eine Anlageklasse oder ein soziales Fundament ist. Die Angebotskurve sagt Ihnen, was passiert, wenn Sie die Obergrenze aufheben. Darüber, ob das, was da bepreist wird, überhaupt ein Markt hätte sein sollen, sagt sie nichts.