Le contrôle des loyers peut-il se défendre ?
Presque tous les économistes disent non. Les électeurs continuent de dire oui. Les deux ont en partie raison, et c'est la version du contrôle des loyers dont on parle qui décide qui l'emporte.
La crise, et les raisons de contrôler les loyers
« La Ville doit-elle adopter le projet d'ordonnance limitant les hausses de loyer ? », approuvé.
— Saint Paul, dans le Minnesota, question soumise au vote, novembre 2021 (adoptée à environ 53 %, avec un plafond de 3 % sur les hausses annuelles de loyer)
Le contrôle des loyers est le cas d'école où les économistes s'accordent, où le public n'est pas d'accord, et où le public continue de gagner dans les urnes. Le diagramme du prix plafond explique ce que le contrôle des loyers fait. Il n'explique pas pourquoi une ville le vote malgré tout. Cette question mérite une vraie réponse avant que le diagramme n'ait la sienne.
Dans une ville où l'offre est tendue, un choc de demande, qu'il s'agisse d'un boom technologique ou d'une vague d'achats par des investisseurs, fait grimper les loyers très vite. Un plafond contraignant sur les loyers protège le surplus dont jouissent déjà les locataires en place : il gèle leur coût du logement pendant que le prix de marché monte autour d'eux. Pour le locataire en place qui fait face à une hausse de trente pour cent après qu'un boom a rendu son quartier inabordable, cette protection est tout l'enjeu. La politique promet d'absorber un choc que le locataire n'a en rien provoqué.
Sous cette demande de protection se trouve une défaillance bien réelle. Dans une métropole où l'offre est contrainte, on ne peut pas construire de nouveaux logements assez vite pour répondre à un choc de demande. Le zonage, les permis de construire et les délais de chantier rendent la courbe d'offre raide et lente au moment même où elle devrait être élastique. Le choc de demande est donc absorbé par le prix, et ce prix retombe sur les locataires en place sous la forme du déplacement.
Un plafond contraignant $\bar{P} < P^*$ maintient le loyer du locataire en place sous le niveau d'équilibre du marché. À court terme, avant que la réponse de l'offre ne se matérialise, le locataire perçoit un transfert à peu près égal à :
$$\text{Transfer to incumbent} \approx (P^* - \bar{P}) \cdot Q_{\text{occupied}}$$Le coût de cette protection, c'est-à-dire ce qu'il advient de $Q$ une fois que les propriétaires réagissent, fait l'objet de l'étape 2.
Une locataire vit dans le même appartement depuis neuf ans. Un campus technologique ouvre à trois kilomètres, et en dix-huit mois le loyer courant de son logement augmente d'un tiers. Un plafond arrête cette hausse à sa porte. Il lui promet un mur entre elle et un choc que la ville n'a construit aucun logement pour absorber.
Le diagramme complet du prix plafond, celui qui montre ce que coûte la protection, se trouve à l'étape 2. La lecture en termes de protection à court terme figure dans le chapitre d'introduction consacré aux contrôles des prix.
« La lutte pour le logement est la lutte pour la ville elle-même… Dire que le logement est un droit humain, c'est dire que personne ne devrait être chassé de chez soi faute de pouvoir payer un loyer qui ne cesse d'augmenter. »
— d'après David Madden & Peter Marcuse, In Defense of Housing, 2016
Le contrôle des loyers est-il une nécessité ?
Pour les défenseurs des locataires, le contrôle des loyers est la seule chose qui sépare les locataires modestes du déplacement. Les économistes y voient une erreur. Mais le déplacement qu'il désigne est réel : qu'est-ce que la thèse de la nécessité a donc de juste ?
L'argument de ceux qui vivent le déplacement
« Le logement est le fondement de la stabilité personnelle. Or, pour les locataires, cette stabilité est conditionnelle : elle peut leur être retirée dès que le loyer devient inaccessible. La précarité du logement n'est pas un signal de marché. C'est une forme de dépossession. »
— d'après David Madden & Peter Marcuse, In Defense of Housing, 2016
C'est l'argument du logement comme droit, porté par ceux qui voient les quartiers se vider. Selon cette thèse, le toit d'une locataire ne devrait pas pouvoir lui être retiré à la vitesse d'un choc de demande auquel elle n'a pris aucune part, car c'est à cette adresse que tiennent son emploi, l'école de ses enfants et sa communauté. Quand un campus technologique ou une vague d'achats par des investisseurs s'abat sur une ville où l'offre est contrainte, le loyer d'un logement occupé peut monter plus vite que n'importe quel salaire, et le choix de la locataire se réduit à ceci : payer l'impossible, ou quitter la vie qu'on s'est construite. Avec le référendum où Berlin a voté à 57,6 % l'expropriation des bailleurs institutionnels, une grande capitale occidentale décidait que le coût du déplacement avait franchi une limite, et qu'il valait la peine d'en protéger les gens même si le manuel désapprouvait.
Où cela nous mène
Le public ne vote pas de façon irrationnelle. La crise du déplacement est réelle, ses coûts retombent sur des gens qui n'ont rien fait pour les mériter, et dans une métropole où l'offre est contrainte, le marché ne peut pas protéger à temps les locataires en place d'un choc de demande. Les raisons de faire quelque chose sont fortes. Pour la question plus large de savoir pourquoi le logement est devenu si cher, c'est-à-dire l'explication par l'offre et le zonage dans laquelle s'inscrit ce débat plus restreint, voir Pourquoi le logement est-il si cher ?, qui traite cette controverse en profondeur.
Mais presque tous les économistes qui se sont penchés sur le contrôle strict des loyers reviennent avec la même réponse. Et le test le plus net de cette réponse a eu lieu à San Francisco.
Le réquisitoire du manuel
« Dans bien des cas, le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace connue à ce jour pour détruire une ville, à part le bombardement. »
— Assar Lindbeck, The Political Economy of the New Left, 1971
La formule est hyperbolique, et Lindbeck, un social-démocrate suédois, le savait. Mais elle représente quelque chose de rare : un quasi-consensus qui traverse des écoles d'accord sur presque rien d'autre. Et contrairement à la plupart des consensus d'économistes, celui-ci a été soumis à un test net.
Un plafond maintenu sous le loyer d'équilibre protège bel et bien les locataires en place, et il met en marche quatre mécanismes qui, ensemble, dégradent le logement pour tous ceux qui ne sont pas déjà installés dans un logement contrôlé.
Retrait de l'offre. Quand un propriétaire ne peut pas pratiquer le loyer de marché, la location devient l'usage le moins rentable de l'immeuble. Les logements sortent donc du marché : transformés en copropriété, vendus à des propriétaires occupants, passés en indivision, proposés sur des plateformes de location de courte durée, ou tout simplement jamais construits. Le parc accessible au prochain locataire se réduit.
Dégradation de la qualité. Si le logement se loue au plafond quel que soit son état, le propriétaire n'a plus intérêt à l'entretenir. Réparations remises à plus tard, améliorations remises à plus tard, lente décrépitude.
Mauvaise allocation et verrouillage. Un locataire protégé ne déménage pas, même quand le logement ne lui convient plus. Le couple dont les enfants sont partis reste dans le grand logement familial à loyer contrôlé, parce que partir signifierait revenir sur le marché au loyer libre. La rotation se fige.
Mobilité réduite. Le même verrouillage enchaîne les travailleurs à leur ville. Un locataire qui accepterait un meilleur emploi dans une autre métropole le refuse plutôt que de renoncer à un loyer inférieur au marché.
L'arithmétique du bien-être : un plafond contraignant transfère du surplus aux locataires en place à court terme, mais la perte sèche grandit à mesure que la réponse de l'offre se matérialise. Avec un plafond $\bar{P} < P^*$, la pénurie vaut $Q_D(\bar{P}) - Q_S(\bar{P})$, et la perte sèche est le triangle des locations mutuellement avantageuses qui n'ont plus lieu :
$$DWL = \tfrac{1}{2}\,(P^* - \bar{P}) \cdot \big(Q^* - Q_S(\bar{P})\big)$$L'ampleur de cette perte dépend de l'élasticité de l'offre de logements : plus l'offre réagit au prix dans la durée, plus le plafond retire de logements, et plus la perte est grande. Dans une métropole tendue, l'offre est inélastique à court terme et plus élastique à long terme, ce qui explique que les dégâts s'accumulent avec le temps.
Le propriétaire d'un petit immeuble de trois logements fait le calcul : au loyer plafonné, les locations rapportent moins que ce que vaudrait l'immeuble vendu par appartements. Il transforme. Trois appartements quittent le marché locatif et n'y reviennent jamais. La locataire protégée garde son logement. La famille qui aurait loué l'étage du dessus n'en aura jamais l'occasion, parce que l'étage du dessus est désormais un appartement en copropriété.
Cet appareil du bien-être, qui réunit le surplus du consommateur et du producteur, la perte sèche et la façon dont un contrôle des prix échange un transfert visible contre une perte invisible, est la contribution qui porte la signature de la tradition marginaliste en théorie des prix : la mécanique formelle qui permet de chiffrer ce que coûte un plafond. Le mécanisme d'offre interne au marché que ce débat partage avec la question plus large de l'accessibilité financière est développé dans Pourquoi le logement est-il si cher ?, à l'étape 1.
« Les propriétaires concernés par le contrôle des loyers ont réduit l'offre de logements locatifs de 15 %, provoquant une hausse des loyers de 5,1 % à l'échelle de la ville… Ce basculement vers des logements occupés par leurs propriétaires et vers des logements locatifs neufs haut de gamme a probablement alimenté la gentrification de San Francisco, puisque ces types de biens s'adressent à des ménages plus aisés. »
— Rebecca Diamond, Tim McQuade & Franklin Qian, American Economic Review, 2019
Les économistes ont-ils raison sur le contrôle des loyers ?
Le consensus des économistes contre le contrôle des loyers est d'une largeur et d'une solidité empirique inhabituelles. La question est-elle donc tranchée ? Oui, pour la version qu'ont examinée Lindbeck et San Francisco. Le piège consiste à croire que ce verdict couvre toutes les versions.
Le test le plus net dont nous disposons
« Les propriétaires concernés par le contrôle des loyers ont réduit l'offre de logements locatifs de 15 %, provoquant une hausse des loyers de 5,1 % à l'échelle de la ville… Ce basculement vers des logements occupés par leurs propriétaires et vers des logements locatifs neufs haut de gamme a probablement alimenté la gentrification de San Francisco, puisque ces types de biens s'adressent à des ménages plus aisés. »
— Rebecca Diamond, Tim McQuade & Franklin Qian, American Economic Review, 2019
En 1994, une initiative soumise aux électeurs de San Francisco a étendu le contrôle des loyers aux petits immeubles collectifs construits avant 1980, ce qui a créé une expérience naturelle : les immeubles construits juste après la date butoir sont restés hors contrôle et ont servi de groupe de comparaison. Diamond, McQuade et Qian ont suivi les immeubles concernés et les immeubles de comparaison pendant deux décennies. Les propriétaires concernés ont fait ce que prédit l'appareil. Ils ont retiré des logements du marché locatif en les réaménageant, en les transformant en copropriété ou en les passant en indivision, et ont ainsi réduit l'offre locative d'environ 15 %. Les locataires restés en place ont obtenu une protection réelle, avec des chances nettement plus élevées de rester à leur adresse. Mais l'offre retirée par les propriétaires a fait monter les loyers d'environ 5 % dans toute la ville, et la politique conçue pour ralentir le déplacement a contribué à alimenter la gentrification qu'elle devait combattre. L'enquête de l'IGM Forum montre la profession d'accord, par-delà ses lignes de fracture habituelles, pour dire que les plafonds réduisent le parc disponible. Le consensus et le test vont dans le même sens, et tous deux portent sur le contrôle strict des loyers.
Où cela nous mène
Sur le contrôle strict des loyers, c'est-à-dire des plafonds nominaux inférieurs au marché appliqués au parc existant, le courant dominant a raison. L'appareil du prix plafond prédit le retrait de l'offre, la dégradation de la qualité, la mauvaise allocation et la baisse de la mobilité, et l'expérience naturelle la plus précise dont nous disposions, à San Francisco, l'a vérifié : une baisse de l'offre d'environ 15 %, un transfert interne à la classe des locataires, et une hausse des loyers dans toute la ville qui a pénalisé la génération suivante de locataires pour protéger l'actuelle. Le consensus de l'IGM est mérité. Le contrôle strict des loyers est indéfendable au vu des données sur sa capacité à tenir la protection qu'il promet. Que le transfert s'opère au sein de la classe des locataires plutôt que des riches vers les pauvres est en soi un réquisitoire. L'appareil de l'incidence distributive qui généralise ce point se trouve dans L'inégalité est-elle un problème que la science économique peut résoudre ?
Mais le contrôle des loyers qui passait dans les urnes en 2021 n'est pas celui que San Francisco a testé en 1994. Les formules modernes ont changé une chose, et cette seule chose change le verdict.
La nuance de la deuxième génération
Projet de loi 608 du Sénat de l'Oregon (2019) : hausses annuelles de loyer plafonnées à 7 % plus l'inflation, avec une exemption générale pour tout immeuble de moins de 15 ans.
— Oregon SB 608, la première loi de stabilisation des loyers adoptée à l'échelle d'un État américain, 2019
Le contrôle des loyers que San Francisco a testé en 1994 plafonnait les loyers nominaux du parc existant. La stabilisation des loyers adoptée par l'Oregon en 2019 plafonne la vitesse à laquelle le loyer d'un locataire en place peut augmenter, et elle exempte la construction neuve. Tout se joue sur cette exemption.
Rapportées au même diagramme, les deux politiques diffèrent en nature. Un plafond strict dit au propriétaire ce qu'il peut exiger pour un logement, un point c'est tout, et c'est ce signal qui rend rentable le retrait du logement du marché. Un plafonnement des hausses assorti d'une exemption pour la construction neuve lui dit quelque chose de plus étroit : il peut augmenter chaque année le loyer d'un locataire en place au plus du montant du plafond, il peut demander ce que le marché accepte pour un logement vacant, et le plafond ne touche pas du tout les immeubles neufs. Le plafond laisse la courbe d'offre libre à la marge qui décide si des logements se construisent.
L'exemption pour la construction neuve désamorce le mécanisme qui a produit le résultat de San Francisco. Les promoteurs continuent de louer ce qu'ils construisent aux loyers de marché. Le plafond limite plutôt la vitesse à laquelle le loyer d'un locataire existant peut grimper par paliers pendant un choc de demande. Il relève davantage de l'assurance que du contrôle des prix, puisqu'il cherche à rendre prévisible la trajectoire du loyer pour la personne qui habite déjà les lieux.
Ce que cela coûte. L'assurance n'est pas gratuite. Un plafonnement des hausses opère toujours un transfert, des propriétaires et des futurs locataires vers les locataires en place, et ce transfert n'est pas parfaitement ciblé sur le besoin. Le locataire protégé peut être un cadre installé de longue date, puisque le plafond protège quiconque se trouve déjà dans les lieux. L'argument du bien-être est donc réel mais borné : il répond à la volatilité du déplacement et s'arrête là. La question de savoir quel type de bien est le logement, bien marchand ou bien social, est développée dans Le logement est-il un bien marchand ou un bien social ? Le cadrage en assurance contre le déplacement proposé ici est un cas particulier de cet appareil du bien social, appliqué à la réglementation des loyers. Le même point sur l'incidence est formulé en termes généraux dans L'inégalité est-elle un problème que la science économique peut résoudre ?
La différence structurelle tient à la marge que la politique contraint. Un plafond strict contraint le niveau du loyer de tous les logements couverts, y compris le logement neuf marginal, si bien que la réponse de l'offre s'effondre : $Q_S$ baisse à mesure que les logements sortent du marché. Un plafonnement des hausses avec exemption pour la construction neuve ne contraint que le taux de croissance du loyer des baux en cours et exempte la marge de construction :
$$\Delta \text{Rent}_{t} \le \text{CPI} + k, \qquad \text{(new construction exempt)}$$Comme la marge de construction reste intacte, la réponse de l'offre que le plafond strict détruit est préservée. La perte sèche due au retrait de l'offre, terme dominant du résultat de San Francisco, est fortement réduite. Reste le transfert entre locataires en place et futurs locataires, qui est réel mais ne détruit pas le parc.
Deux règles. Première règle : « vous ne pouvez pas louer cet appartement plus de 2 000 dollars. » Cela donne au propriétaire envie de cesser de le louer. Deuxième règle : « vous ne pouvez pas augmenter le loyer de ce locataire en place de plus de l'inflation plus sept pour cent par an, mais vous pouvez demander ce que vous voulez pour un immeuble neuf. » Cela laisse intacte l'incitation du promoteur et amortit le choc pour la personne déjà installée. Même nom de famille, effet opposé sur la construction du prochain appartement.
Le cadrage en assurance puise aussi dans une tradition plus ancienne sans vraiment lui appartenir : celle qui traite le logement comme un bien dont la fourniture peut se situer en partie hors du marché, à l'image du logement municipal loué au prix de revient dans « Vienne la Rouge » entre les deux guerres, où la ville construisait des logements et les louait au coût de l'entretien plutôt qu'au loyer de marché. C'est un autre appareil que le plafonnement des loyers sur un marché privé, et c'est la filiation vers laquelle tend la voix du logement comme droit.
« L'exemption pour la construction neuve est la caractéristique qui fait la différence. Elle préserve l'incitation à construire tout en protégeant les locataires existants contre des hausses de loyer soudaines et importantes. »
— à propos du plafond de 7 % plus l'IPC fixé par la loi SB 608 de l'Oregon, assorti d'une exemption de 15 ans pour la construction neuve, 2019
La formule de deuxième génération sauve-t-elle le contrôle des loyers ?
La stabilisation moderne des loyers plafonne les hausses plutôt que les loyers et exempte les immeubles neufs. Ses partisans affirment que cela règle le problème d'offre qui a condamné l'ancienne version. Est-ce une vraie différence, ou un simple changement d'étiquette ?
Une assurance, pas une politique d'accessibilité
« Un plafonnement bien conçu des hausses de loyer qui exempte la construction neuve fonctionne moins comme un contrôle des prix que comme une assurance : il protège les locataires en place contre la volatilité des chocs de demande sans geler la réponse de l'offre qu'exige réellement la pénurie de logements. »
— l'argument des économistes du logement en faveur de la stabilisation des loyers comme assurance contre le déplacement, dans le prolongement de Diamond, McQuade & Qian (2019)
L'étude de San Francisco est un verdict sur le contrôle strict des loyers, et les formules modernes en ont tiré les leçons. Exempter la construction neuve, pour préserver la réponse de l'offre que le plafond strict détruit. Plafonner le rythme des hausses, pour protéger le locataire en place sans geler le marché. Fixer le plafond assez haut pour qu'il ne joue qu'en cas de véritable choc. Réunissez les trois, et la politique offre un amortisseur contre le déplacement qu'un choc de demande impose à des gens qui ne peuvent pas déménager assez vite. Le déplacement a des coûts documentés, et s'assurer contre eux est un objectif légitime, même dans un monde où il faudrait aussi résorber la pénurie sous-jacente. Cet argument porte sa propre limite : la protection profite toujours à quiconque est dans les lieux, et le plafond ne remplace pas la construction.
Où cela nous mène
Les formules modernes ont changé la seule chose qui comptait : elles ont cessé de tuer la réponse de l'offre. En exemptant la construction neuve et en plafonnant les hausses, la stabilisation de deuxième génération protège les locataires en place contre le déplacement causé par un choc de demande, sans le retrait de l'offre qui a condamné l'expérience de San Francisco. Elle n'est pas gratuite, puisqu'elle opère toujours un transfert vers les locataires en place et que le locataire protégé n'est pas toujours le plus démuni, et elle ne fait rien pour l'accessibilité. Mais comme assurance étroite contre le déplacement, la version bien conçue est défendable d'une manière dont la version stricte ne l'est pas. Le verdict des manuels sur le contrôle des loyers était juste pour le contrôle des loyers qu'il a testé. Il ne s'étend pas automatiquement à celui qui continue de passer aujourd'hui.
Une version est donc indéfendable, et l'autre défendable à titre d'assurance. Mais les deux font la même chose : elles gèrent les conséquences d'une pénurie qu'aucune ne guérit.
Le verdict
Le loyer est élevé parce que l'offre manque. Aucune politique des loyers ne construit un appartement.
— le cadrage de premier rang autour duquel tourne chaque étape de ce débat
Chaque argument avancé jusqu'ici, qu'il s'agisse de la crise du déplacement, du diagramme du prix plafond ou de l'exemption de deuxième génération, a gravité autour du même fait. Le loyer est élevé parce que la ville a trop peu construit pendant une génération. Les deux versions du contrôle des loyers agissent sur le prix. Aucune n'agit sur la pénurie.
Sur un seul diagramme, le verdict revient à comparer deux interventions. Le contrôle des loyers, strict ou souple, agit sur le prix : il fixe ce que paie un locataire en place, ou en plafonne la croissance. L'expansion de l'offre agit sur la quantité : elle déplace la courbe d'offre vers l'extérieur, de sorte que le loyer d'équilibre baisse pour tout le monde et que le coin réglementaire creusé par la pénurie commence à se refermer. Un plafonnement des loyers peut rendre la répartition d'une pénurie plus humaine, mais il ne peut pas rendre la pénurie plus petite. Construire le peut.
Même la version défendable de deuxième génération traite un symptôme. Elle gère les conséquences distributives d'une contrainte d'offre qu'elle ne desserre pas. La maladie, c'est la pénurie, autrement dit les limites réglementaires et physiques à la quantité de logements qu'une ville s'autorise à construire, et l'optimum de premier rang consiste à desserrer ces limites. C'est la réponse YIMBY : les données sur le rezonage d'Auckland, le coin réglementaire, l'économie politique de ceux qui bloquent la construction, le tout argumenté en profondeur dans Pourquoi le logement est-il si cher ?
« Le contrôle des loyers traite le symptôme. La maladie, c'est que nous n'avons pas construit assez de logements, et aucun plafonnement des loyers n'a jamais construit un seul logement. »
— le cadrage « l'offre d'abord » du débat sur le logement
Le contrôle des loyers traite-t-il le symptôme plutôt que la maladie ?
Même la version défendable du contrôle des loyers gère une pénurie qu'elle ne guérit pas. À quoi « défendable » engage-t-il donc, et que refuse-t-il ?
Au-delà du faux dilemme
« Contrôle des loyers : bon ou mauvais ? » est la mauvaise question. La réponse est en couches : indéfendable dans sa forme stricte, défendable comme assurance étroite dans sa forme souple, et subordonnée dans toutes ses formes à la construction de logements supplémentaires.
— le verdict en couches auquel s'engage cette Grande Question
Le débat public se polarise en une alternative, bon ou mauvais contrôle des loyers, et c'est cette alternative qui donne tort aux deux camps. La position maximaliste de protection des locataires dit que le contrôle des loyers est la réponse à la crise de l'accessibilité. Elle se trompe, car l'accessibilité exige de l'offre, un plafond ne construit rien, et même la bonne version n'est qu'une assurance contre la volatilité. La position maximaliste des manuels dit que toute réglementation des loyers est nuisible. C'est vrai de la version stricte et faux de la version souple bien conçue, qui échappe au mécanisme de retrait de l'offre grâce à l'exemption pour la construction neuve. La réponse consiste à nommer la couche où se situe le désaccord. Le désaccord sur le contrôle strict des loyers se situe au niveau du cadre, et il est tranché. Le désaccord sur la version souple est une conclusion conditionnelle calibrée sur la conception. Et les deux sont subordonnés à la question de l'offre.
Où cela nous mène
Le contrôle des loyers peut-il se défendre ? Le contrôle strict des loyers, des plafonds nominaux sur le parc existant, ne le peut pas. San Francisco l'a testé : il a réduit l'offre, dégradé la qualité, mal alloué les logements et opéré un transfert interne à la classe des locataires aux dépens de la génération suivante. Le consensus des économistes est mérité. La stabilisation des loyers de deuxième génération bien conçue, faite de plafonnements des hausses qui exemptent la construction neuve et visent le risque de déplacement, est défendable, étroitement, comme assurance contre le déplacement : elle protège les locataires en place du déplacement causé par un choc de demande sans le retrait de l'offre qui a condamné la version stricte. Mais aucune des deux ne guérit la pénurie. Le loyer est élevé parce que l'offre manque, et aucune politique des loyers ne construit un appartement.
Les contrôles des prix ne sont pas nuisibles par nature. Ils le sont ici, pour ce bien, dans cette architecture de marché : un plafond nominal sur un marché locatif par ailleurs libre. Passez au bien voisin, et la réponse s'inverse. Dans La santé est-elle un marché ?, les contrôles des prix des actes médicaux intégrés à un système multipayeur réglementé et bien conçu, comme en Allemagne, en Suisse ou aux Pays-Bas, fonctionnent, parce que l'architecture du marché qui les entoure les porte.
Où aboutit la Grande Question
Nous sommes partis d'une ville qui votait pour le contrôle des loyers contre l'avis quasi unanime des experts, et de la question de savoir pourquoi une ville ferait cela. Voici la réponse :
- La crise est réelle. Dans une métropole où l'offre est contrainte, un choc de demande déplace les locataires en place plus vite que ne peut l'absorber une quelconque réponse de l'offre. Les raisons de les protéger sont fortes, et le public ne vote pas de façon irrationnelle.
- Le contrôle strict des loyers échoue. Les plafonds nominaux sur le parc existant retirent de l'offre, dégradent la qualité et allouent mal les logements. San Francisco a fourni le test, et la politique a opéré un transfert interne à la classe des locataires tout en réduisant le parc. Le consensus des économistes est mérité.
- La formule de deuxième génération diffère en nature. Un plafonnement des hausses qui exempte la construction neuve laisse libre la marge de construction, si bien que le mécanisme de retrait de l'offre ne se déclenche jamais. C'est une assurance contre la volatilité du déplacement, défendable, conditionnelle, et qui n'est pas une politique d'accessibilité.
- Aucune des deux ne guérit la pénurie. Les deux versions agissent sur le prix, et seule la construction agit sur la rareté. La version défendable est la version modeste, déployée comme assurance pendant que l'expansion de l'offre fait le vrai travail.
Alors, le contrôle des loyers peut-il se défendre ? Pas dans sa version stricte, San Francisco l'a établi. Dans sa version souple, étroitement : oui, comme assurance contre un déplacement que le marché ne peut pas absorber à temps, associée à l'expansion de l'offre qui règle le problème. La prochaine fois que quelqu'un vous dira « le contrôle des loyers détruit les villes » ou « le contrôle des loyers est la réponse à la crise du logement », vous aurez les outils pour poser la seule question qui tranche : quel contrôle des loyers, et associé à quoi ?