Le logement est-il un bien marchand ou un bien social ?
Construire davantage, dit une moitié du débat. Démarchandiser, dit l'autre. Les deux regardent le même bilan du coût du logement à travers deux appareils différents.
Le cadre du bien marchand, dans toute sa force
« À Auckland, les loyers étaient inférieurs de 28 % à ce qu'ils auraient été sans le relèvement des droits à construire … ce relèvement a entraîné une hausse d'environ 24 % de l'offre de surface de plancher à long terme. »
— Ryan Greenaway-McGrevy & Yun So, Can Zoning Reform Reduce Housing Costs? Evidence from Rents in Auckland, 2024 (loyers), et Ryan Greenaway-McGrevy, Regional Science and Urban Economics, 2025 (surface de plancher)
En 2016, Auckland a relevé les droits à construire sur les trois quarts de ses terrains résidentiels, et les loyers ont baissé par rapport à la trajectoire qu'ils suivaient. C'est l'expérience naturelle la plus nette dont dispose l'argument de l'offre, et le cadre qui l'a produite voit juste sur bien des points.
L'appareil du logement comme bien marchand, c'est la mécanique ordinaire de l'offre et de la demande appliquée à un bien récalcitrant. La terre est en quantité fixe, mais la surface de plancher ne l'est pas, et dans une ville productive la contrainte active sur la surface de plancher n'est presque jamais le coût de construction. C'est le plafond légal qu'une ville impose à ce qui peut être construit. Le zonage, les limites de hauteur, les règles de surface minimale des parcelles et les classements en secteur patrimonial fonctionnent comme une restriction quantitative : ils plafonnent la quantité en deçà du niveau où le marché s'équilibrerait, et l'écart se retrouve dans le prix.
Placez ce plafond sur un diagramme et la conséquence est mécanique. Si la demande de logement dans une ville est $D(q)$ et que le régime réglementaire plafonne la quantité autorisée à $\bar{q}$, le prix de marché s'établit là où le plafond mord, à la hauteur de la courbe de demande évaluée à la quantité rationnée. Le coin entre ce prix et le coût de construction du logement marginal est un transfert : il revient à ceux qui possèdent déjà le parc rare et constructible. Les propriétaires en place le captent, tandis que les locataires et ceux qui voudraient s'installer le paient. Rien de tout cela ne suppose la mauvaise foi. C'est ce que fait un plafond contraignant.
Si l'on écrit la demande de logement de la ville comme une fonction de demande inverse $D^{-1}$, un plafond réglementaire fixé à la quantité $\bar{q}$ bloque le prix de marché à
$$p_{\text{cap}} = D^{-1}(\bar{q})$$et le coin de rente réglementaire est la différence entre ce prix et le coût marginal de construction $c$ : $\;w = p_{\text{cap}} - c$. Chaque dollar de $w$ est un revenu transféré aux propriétaires en place du parc constructible, financé par tous ceux que le plafond exclut par les prix.
Imaginez une ville qui décide qu'il ne pourra jamais exister qu'un nombre fixe d'appartements. Chaque année, davantage de gens veulent y vivre, mais le nombre de logements ne peut pas augmenter. Le prix de ces logements grimpe jusqu'à ce qu'assez de gens renoncent et partent. Les propriétaires des logements existants s'enrichissent, et tous ceux qui essaient d'entrer paient pour ce privilège. Le prix n'est pas élevé parce que construire est difficile. Il est élevé parce que construire est interdit.
Deux éléments supplémentaires complètent l'appareil. D'abord, le coin est une perte sèche qui s'ajoute à un transfert, car la ville renonce aux gains d'agglomération qu'auraient produits les habitants manquants. Les villes productives vivent de rendements croissants de la densité : les travailleurs sont plus productifs près d'autres travailleurs, les idées circulent plus vite, les marchés du travail spécialisés s'étoffent. Quand le zonage plafonne la population d'une métropole à haute productivité, il fait rétrécir l'économie nationale en tenant les gens à l'écart des lieux où ils auraient le plus produit. Ensuite, l'ampleur. Hsieh et Moretti ont soutenu en 2019 que ce type de mauvaise allocation avait coûté à la production américaine de l'ordre d'un tiers de la croissance du PIB. Ce chiffre phare est contesté. La correction de Greaney, en 2024, a relevé un choix de codage qui réduit l'estimation d'environ deux ordres de grandeur. La thèse qualitative, selon laquelle les contraintes d'offre sont actives dans les villes productives et leur assouplissement fait baisser les prix et augmenter la production, ne dépend d'aucune ampleur particulière. Elle sort intacte de la correction.
L'appareil du prix plafond a son foyer formel au ch. 2 §2.5 : Prix plafonds et prix planchers. La logique de la perte sèche due à la restriction et le cadrage en termes d'externalités se trouvent au ch. 4 §4.1 : Externalités. Jetez un œil à l'un ou l'autre sans quitter cette page.
« Le péché capital des villes prospères est de se servir du zonage et des règles de protection du patrimoine pour limiter artificiellement l'offre. »
— d'après Edward Glaeser, Triumph of the City, 2011
Ce que le cadre du bien marchand voit juste
Avant de renverser le cadre, prenons-le au sérieux. La tradition de l'économie urbaine a un vrai diagnostic et un vrai remède, et les faits, là où le remède est appliqué, lui donnent raison. La question n'est pas de savoir s'il est juste. Elle est de savoir s'il est le seul cadre qui s'applique.
L'appareil, dans ses propres mots
« Il n'existe pas de problème de logement abordable qui ne soit, au fond, un problème de construction insuffisante. Les villes chères sont celles qui ont cessé de construire. Les villes qui construisent restent abordables. »
— le cadre de l'économie urbaine, tel qu'Edward Glaeser le défend dans Triumph of the City
Défendu dans ses propres termes, le cadre du bien marchand est le diagnostic assuré d'une discipline qui a vu le même schéma se répéter pendant des décennies et sur tous les continents : les villes qui restreignent l'offre deviennent inabordables, celles qui la permettent ne le deviennent pas. Le cadre ne nie pas que le logement porte un poids moral que les autres biens n'ont pas. Il soutient que ce poids moral est mieux servi par l'abondance, et que l'abondance est un problème d'offre qui appelle une solution par l'offre. La filiation néoclassique et marginaliste dont descend cet appareil, le geste qui a fait du logement un marché qui s'équilibre à un prix, remonte à la formalisation de l'offre et de la demande à la fin du XIXe siècle, retracée dans Histoire de la pensée économique, ch. 5 : La révolution marginaliste et la naissance de l'économie néoclassique.
Où cela nous mène
Là où l'on permet à l'offre de répondre, à Auckland après 2016, à Tokyo pendant trente ans, à Houston, dans toutes les métropoles qui ont légalisé les logements accessoires, le marché s'équilibre et les loyers cessent de croître plus vite que les revenus. Le diagnostic de Glaeser est juste. La thèse qualitative de Hsieh et Moretti reste juste même après la controverse sur l'ampleur. La version libertarienne maximaliste, qui promet de diviser tous les prix par deux par la seule déréglementation, surestime les ordres de grandeur. La controverse interne au marché dans son ensemble, avec le détail du différend autour de Hsieh et Moretti, la politique des propriétaires-électeurs et le rythme auquel l'offre nouvelle profite par ricochet aux locataires modestes, fait l'objet d'une autre Grande Question, Pourquoi le logement est-il si cher ?, qui la traite en entier. La question qui nous attend est de savoir si ce cadre est le seul appareil qui s'applique à ce bien.
Or tous les pays qui ont le bilan que nous voudrions en matière de coût du logement, avec un logement largement abordable, des coûts stables à long terme et un faible taux d'effort dans toutes les classes de revenu, ont construit quelque chose que les États-Unis n'ont jamais construit. Pas une autre politique de l'offre. Une tout autre voie.
Le renversement : le logement comme bien social
« Environ 60 % de la population de Vienne vit dans une forme ou une autre de logement subventionné par les pouvoirs publics. L'Autriche consacre environ 0,25 % de son PIB aux aides au logement, l'un des niveaux les plus élevés de l'OCDE, et la part des ménages viennois en taux d'effort excessif est très inférieure à celle des villes à haut revenu comparables. »
— d'après l'OCDE, Brick by Brick: Building Better Housing Policies, 2021
Vienne gère le logement comme un bien social, à grande échelle, depuis un siècle. Soixante pour cent des habitants d'une grande capitale occidentale vivent dans des logements dont le marché ne fixe pas le prix. Il ne s'agit pas de logements pour indigents. Ce sont des logements à couverture universelle, ouverts à toutes les classes sociales et aux revenus moyens, et le débat américain sur le logement continue de les comprendre de travers.
L'appareil du bien social ne part pas du marché qui s'équilibre. Il part d'une autre classification du bien. Dans ce cadre, le logement est un bien tutélaire fourni à tous : un bien dont la valeur sociale dépasse ce qu'enregistre la disposition à payer de chaque individu, et qu'une collectivité choisit donc de fournir à chacun, comme un droit. C'est un appareil différent de celui de l'étape 1. Il traite le logement d'abord comme un abri et seulement ensuite comme un actif, et il pose une question que le cadre marchand ne peut pas formuler : quelle part du parc de logements devrait se trouver entièrement hors de la catégorie des actifs ?
Le fait institutionnel qui distingue le logement social à grande échelle du logement public à l'américaine est la démarchandisation : un large noyau du parc est retiré du marché spéculatif et loué au prix de revient plutôt qu'au prix du marché, détenu par des promoteurs publics ou des organismes à but non lucratif à lucrativité limitée, et ouvert à toutes les classes de revenu plutôt que réservé aux plus pauvres sous condition de ressources. La couverture universelle ouverte à toutes les classes est le mécanisme d'économie politique qui rend le système durable. Un programme qui ne sert que les pauvres est un programme que l'électeur médian n'a aucun intérêt à défendre. Un programme qui loge la classe moyenne est un programme qu'elle se bat pour conserver. Les Gemeindebauten de Vienne logent des enseignants et des conducteurs de tramway, pas seulement des indigents, et c'est pourquoi ils ont survécu à un siècle de gouvernements.
L'organisme de logement social fixe le loyer de manière à couvrir ses coûts : là où le loyer de marché vaut $p_{\text{mkt}} = D^{-1}(\bar{q})$, le loyer au prix de revient est
$$r_{\text{cost}} = \frac{C_{\text{cap}} + C_{\text{op}}}{H}$$soit le capital amorti plus les coûts d'exploitation, répartis sur les logements occupés $H$, sans rente de rareté en sus. Le parc loué au prix de revient sert d'ancrage aux prix : plus sa part dans le parc total est grande, moins le logement de la ville est exposé au coin spéculatif $w = p_{\text{mkt}} - c$ de l'étape 1.
Représentez-vous deux voies parallèles. Sur la première, le logement s'achète et se vend comme n'importe quel actif, et les prix montent et descendent au gré de l'offre et de la demande. Sur la seconde, un large ensemble de logements appartient à la collectivité et se loue au coût de sa construction et de son entretien. La seconde voie ne remplace pas la première. Elle l'ancre. Quand la majorité d'une ville peut se replier sur un logement loué au prix de revient, la voie spéculative perd son emprise sur l'ensemble de la population, parce que personne n'est obligé d'y enchérir.
Le schéma observé d'un pays à l'autre est le noyau empirique de l'appareil. Les systèmes qui assurent une stabilité large et durable du coût du logement font tous fonctionner une voie sociale à grande échelle : le logement municipal centenaire de Vienne ; le HDB de Singapour, qui loge environ 80 % des citoyens selon un modèle d'accession fondé sur un promoteur public tout en faisant tourner l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la planète, un système dont les racines dans l'État développeur sont retracées dans Histoire économique, ch. 14 §14.3 : L'État développeur est-asiatique : le montage institutionnel ; les Pays-Bas, le Danemark, les HLM françaises et le Logement d'abord finlandais. Les systèmes où le marché domine, aux États-Unis, au Royaume-Uni, en Australie, au Canada et en Irlande, n'ont construit que la première voie, et le bilan de long terme en matière d'accessibilité se partage nettement selon cette ligne. L'appareil du bien tutélaire et de la provision publique a son foyer formel au ch. 4 §4.4 : Biens publics et, sous une forme plus complète, dans le traitement que l'économie publique réserve à ce que l'État doit fournir et à la manière dont il assure les ménages contre le risque lié au logement, au ch. 25 §25.2 : Ce que l'État doit fournir : biens publics, biens tutélaires, clubs et au ch. 25 §25.4 : L'assurance sociale et l'État-providence.
« Les sociétés anglo-saxonnes de propriétaires et les sociétés européennes continentales de locataires ne sont pas arrivées par hasard à des coûts du logement différents. Elles ont construit des systèmes de logement différents, et c'est le système, non la courbe d'offre, qui est la variable explicative. »
— d'après Sebastian Kohl, Homeownership, Renting and Society, 2017
Ce que le cadre du bien social voit juste
Le cadre du bien social n'est pas le cadre du bien marchand plus des subventions. C'est une autre classification du bien, et elle explique un schéma que le cadre marchand ne peut pas expliquer : pourquoi seuls les systèmes à double voie assurent une stabilité durable des coûts, et pourquoi les États-Unis n'y sont jamais parvenus.
L'appareil, dans ses propres mots
« Quand on compare les systèmes de logement des pays riches, la ligne de partage persistante est institutionnelle, non technique. Les sociétés qui ont démarchandisé une large part de leur parc ont produit des villes majoritairement locataires aux loyers stables, tandis que celles qui ont fait du logement le principal actif du ménage ont produit l'inverse. »
— d'après Sebastian Kohl, Konstantin Kholodilin & Florian Müller, The Rise and Fall of Social Housing? Housing Decommodification in Long-Run Comparison, Journal of Social Policy, 2022
Kohl est la voix universitaire et comparatiste du cadre du bien social, et il le défend comme un résultat positif : le bilan des coûts du logement dans les démocraties riches s'explique d'abord par le choix institutionnel de la part du parc à démarchandiser. Les racines polanyiennes de ce geste, l'idée que la terre et l'abri sont des « marchandises fictives » que les marchés gèrent mal parce qu'elles n'ont jamais été produites pour être vendues, passent par la tradition institutionnaliste retracée dans Histoire de la pensée économique, ch. 15 : La tradition institutionnaliste : de Veblen à Acemoglu.
« Du fait de la financiarisation du logement, les risques liés au logement deviennent de plus en plus des risques financiers. La financiarisation désigne la domination croissante des acteurs, des marchés, des pratiques, des mesures et des récits financiers, et la transformation structurelle des économies, des entreprises, des États et des ménages qui en résulte. »
— Manuel B. Aalbers, The Financialization of Housing, 2016
Aalbers ajoute la lecture de l'économie politique critique : les États-Unis ne sont pas arrivés à leur bilan en matière de coût du logement faute d'avoir construit, mais en ne construisant que la voie de l'actif et en laissant les acteurs financiers la dominer. La démarchandisation est, au fond, une intervention sur les droits de propriété : elle change qui détient la rente de localisation et à quelles conditions. La filiation de la financiarisation, qui explique comment le logement est devenu un instrument spéculatif, se trouve dans Histoire de la pensée économique, ch. 17 : La nouvelle synthèse et le pluralisme moderne (1990 à nos jours). En septembre 2021, les Berlinois ont voté à 57,6 % par référendum pour l'expropriation des plus grands bailleurs privés. L'argument complet en faveur de la démarchandisation, et les mêmes données sur Vienne et Berlin sous une forme plus courte, sont repris par la Grande Question complémentaire Pourquoi le logement est-il si cher ? (étape 4 : Berlin, Vienne et le verdict). L'angle adopté ici est la question de savoir quel cadre s'applique.
Où cela nous mène
Vienne loge 60 % de sa population dans une voie sociale qui fonctionne depuis un siècle et maintient un faible taux d'effort pour un quart de point de PIB. Singapour loge 80 % de ses citoyens dans un système fondé sur un promoteur public qui est aussi l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques de la planète. Les Pays-Bas, le Danemark, les HLM françaises et le Logement d'abord finlandais font tous fonctionner des voies sociales à grande échelle, et tous obtiennent une stabilité des coûts que les systèmes où le marché domine n'obtiennent pas. Les données comparatives sont sans ambiguïté : la présence d'une voie sociale est la variable qui distingue les systèmes durablement stables des autres. La position démarchandisatrice forte va trop loin dans l'autre sens, car abolir entièrement la voie marchande produit ses propres pathologies, et Vienne elle-même fait fonctionner une voie marchande à côté de sa voie sociale. Mais l'appareil est réel et les faits sont établis.
Vienne et Auckland ne débattent pas sur le même axe. La question que le débat ne cesse de manquer, et à laquelle la littérature comparative sur les politiques du logement a bel et bien répondu, est de savoir que faire de deux appareils justes en même temps.
Le verdict : les deux appareils, et la voie manquante
« Les systèmes de logement qui fonctionnent bien combinent une offre réactive et une offre substantielle de logements sociaux et abordables. Les deux sont complémentaires, et non substituables : les pays qui obtiennent les meilleurs résultats en matière d'accessibilité font les deux. »
— d'après l'OCDE, Brick by Brick: Building Better Housing Policies, 2021
Le courant dominant des politiques comparées du logement a une réponse, et ce n'est pas « choisissez l'un des deux ». C'est « construisez les deux ». Telle est la conclusion à laquelle la discipline parvient réellement, et elle se distingue des cadrages YIMBY exclusif et démarchandisateur fort autour desquels le débat américain se polarise.
La synthèse reconnaît que les deux appareils modélisent des parties différentes d'une même économie du logement, et qu'un système qui fonctionne fait tourner les deux. Montez d'un niveau, et le choix de l'appareil à construire devient une décision institutionnelle que prend une collectivité, un choix portant sur les règles du jeu qui gouvernent la manière dont une société se loge, et comme tous les choix de ce genre, il dépend du chemin emprunté. Un pays qui a fait fonctionner une seule voie pendant un siècle ne peut pas ajouter la seconde à peu de frais, parce que les institutions, les engagements budgétaires, les coalitions politiques et l'attente culturelle qui fait du logement le principal actif du ménage se sont tous figés autour de la voie qu'il a construite.
Les États-Unis ont choisi leur voie, et ce choix se lit dans leur histoire institutionnelle. La FHA, la HOLC, les cartes du redlining, les aides hypothécaires du GI Bill après la guerre, Levittown et la machine de la périurbanisation du milieu du siècle ont tous bâti l'infrastructure du logement comme actif, un appareil immense, durable, destiné au marché de masse, pour faire du logement le principal patrimoine financier du ménage médian. Au cours des mêmes décennies, une grande partie de l'Europe bâtissait l'infrastructure parallèle du logement social que les États-Unis n'ont jamais construite. La trajectoire a été fixée tôt et ses effets se sont cumulés : la voie de l'actif a créé des propriétaires-électeurs intéressés à la hausse des prix, qui ont ensuite combattu aussi bien l'offre que la voie sociale. La suite de ce mécanisme après 2008, la financiarisation qui a fait de la voie de l'actif un risque systémique, forme l'ossature de Histoire économique, ch. 19 : La crise de 2008 et ses suites. Le cadrage du choix d'appareil comme décision institutionnelle portant sur les règles du jeu a son foyer formel au ch. 18 §18.4 : Institutions extractives vs. inclusives.
Le problème américain est une voie manquante
Si les deux appareils sont justes, le problème de cadrage américain n'est pas d'avoir choisi le mauvais. C'est que la voie du logement social, que le courant dominant des politiques comparées tient pour l'autre moitié d'un système qui fonctionne, n'a jamais été construite à grande échelle.
Contre la fausse alternative
« Les systèmes de logement les plus abordables et les plus stables ne sont ni des marchés purs ni de la provision publique pure. Ce sont des systèmes mixtes, dans lesquels un marché privé réactif et un vaste secteur démarchandisé accomplissent chacun le travail que l'autre ne peut pas faire. »
— la synthèse des politiques comparées du logement, telle que la formule l'OCDE dans Brick by Brick, 2021
La synthèse est défendue ici contre une seule cible : la fausse alternative selon laquelle l'un des appareils doit l'emporter, que les deux camps américains acceptent sans le dire. La littérature comparative ne coupe pas la poire en deux. Elle dit que les deux appareils sont complémentaires, et que les systèmes les plus performants font tourner les deux à grande échelle. La version la plus générale de cette question, les marchés face aux États dans tout le cadre de l'économie et de la théorie politique, dont le logement n'est qu'un cas, fait l'objet d'une Grande Question plus large, Marchés contre États, entre économie et théorie politique. Le logement est le cas traité ici.
Où cela nous mène
Le logement est un bien marchand et un bien social. Les deux appareils modélisent des traits réels d'une même économie du logement. Les systèmes qui fonctionnent, Vienne, Singapour, les États européens du logement social, font tourner les deux voies en parallèle, et depuis des générations. Le problème de cadrage américain est que la voie du logement social, que le courant dominant des politiques comparées tient pour l'autre moitié d'un système du logement qui fonctionne, n'a jamais été construite à grande échelle, et que le débat continue de se demander quelle voie unique faire fonctionner alors que la réponse est de construire celle qui manque. Le prérequis politique est lui-même la question de fond : un engagement budgétaire durable d'environ un quart de point de PIB pendant des décennies, plus la capacité administrative de gérer une part substantielle du parc, plus le consensus entre les classes qui rend politiquement durable un logement social à couverture universelle. Les États-Unis n'ont pas bâti ce consensus, et le bâtir est le travail que le débat sur la politique du logement doit réellement au pays. La controverse interne au marché, qui porte sur la question de savoir si l'offre seule pourrait porter une plus grande part de la charge que ne l'admet ce verdict, est traitée en entier dans Pourquoi le logement est-il si cher ?
Le geste accompli ici, qui consiste à demander non pas « le marché fonctionne-t-il ? » mais « de quel genre de bien s'agit-il au juste ? », ne s'arrête pas au logement. C'est la question vivante qui sous-tend le débat sur la santé, où les États-Unis font fonctionner des marchés d'assurance pilotés par le consommateur pendant qu'à l'étranger des systèmes publics à couverture universelle affichent de meilleurs bilans coûts-résultats en traitant ce bien autrement ; le débat sur l'éducation, où les marchés du libre choix de l'école et des chèques éducation s'opposent à la provision publique universelle ; et le débat sur l'adaptation au climat, où les marchés de l'assurance et les infrastructures publiques de résilience sont deux appareils pour gérer le même risque diffus. Le cas vivant le plus proche est juste à côté : La santé est-elle un marché ? pose exactement cette question au bien voisin. Quels autres biens cadrons-nous aujourd'hui de travers, en les traitant comme des biens marchands parce que la voie marchande est la seule que nous ayons construite ?
Le verdict
Nous sommes partis d'Auckland, avec les données les plus nettes dont dispose l'argument de l'offre, et nous avons pris le cadre du bien marchand dans toute sa force : le logement est un bien marchand atteint d'une maladie réglementaire, et là où le plafond est levé, le marché s'équilibre. Puis nous avons renversé l'appareil. Vienne loge 60 % de sa population au prix de revient, et les données comparatives disent que la présence d'une voie sociale est ce qui sépare les systèmes durablement stables des autres. Deux appareils justes, qui regardent le même bilan du coût du logement à travers des grilles différentes. La troisième étape a refusé l'alternative binaire vers laquelle le débat américain ne cesse de se tourner, parce que les systèmes qui fonctionnent font tourner les deux.
Le logement est un bien marchand et un bien social, les systèmes qui fonctionnent font tourner les deux voies en parallèle, et l'échec propre aux États-Unis est l'absence de la seconde : la voie du logement social, que le courant dominant comparatiste tient pour l'autre moitié d'un système qui fonctionne, jamais construite à grande échelle, jamais dotée de l'engagement budgétaire ni du consensus entre les classes qui font tourner celle de Vienne. La bataille de l'offre est réelle et mérite d'être gagnée, mais elle n'est pas toute la bataille. La prochaine fois que le débat sur le logement se réduira à « déréglementer » contre « démarchandiser », vous aurez l'appareil pour voir ce qui échappe aux deux camps : le pays a construit une seule voie, l'a fait fonctionner pendant un siècle, et a appelé le résultat un débat sur la voie unique à faire fonctionner.