Ist Wohnen ein Marktgut oder ein soziales Gut?
Mehr bauen, sagt die eine Hälfte der Debatte. Dem Markt entziehen, sagt die andere. Beide betrachten denselben Befund zu den Wohnkosten, aber durch zwei verschiedene Maschinen.
Die Rahmung als Marktgut in ihrer stärksten Form
„Die Mieten in Auckland lagen 28 Prozent niedriger, als sie ohne die Aufzonung gewesen wären … die Aufzonung bewirkte eine Zunahme des langfristigen Angebots an Wohnfläche um etwa 24 Prozent.“
— Ryan Greenaway-McGrevy & Yun So, Can Zoning Reform Reduce Housing Costs? Evidence from Rents in Auckland, 2024 (Mieten), und Ryan Greenaway-McGrevy, Regional Science and Urban Economics, 2025 (Wohnfläche)
Auckland hat 2016 drei Viertel seiner Wohnbauflächen aufgezont, und die Mieten fielen gegenüber dem Pfad, auf dem sie sich zuvor bewegt hatten. Es ist das sauberste natürliche Experiment, das das Angebotsargument hat, und die Rahmung, aus der es stammt, liegt in vielem richtig.
Das Instrumentarium, das Wohnen als Marktgut behandelt, ist die gewöhnliche Maschine von Angebot und Nachfrage, gerichtet auf ein widerspenstiges Gut. Boden ist fix, Wohnfläche nicht, und die bindende Restriktion für Wohnfläche in einer produktiven Stadt sind fast nie die Baukosten. Es ist die rechtliche Obergrenze, die eine Stadt dafür setzt, wie viel gebaut werden darf. Bebauungspläne, Höhenbegrenzungen, Mindestgrundstücksgrößen und die Ausweisung von Denkmalschutzgebieten wirken als Mengenbeschränkung: Sie deckeln die Menge unterhalb des Punkts, an dem der Markt räumen würde, und die Lücke zeigt sich im Preis.
Trägt man die Obergrenze in ein Diagramm ein, ist die Folge mechanisch. Ist die Wohnungsnachfrage einer Stadt $D(q)$ und begrenzt das Regulierungsregime die zulässige Menge auf $\bar{q}$, dann pendelt sich der Marktpreis dort ein, wo die Obergrenze greift, also auf der Höhe der Nachfragekurve bei der rationierten Menge. Der Keil zwischen diesem Preis und den Kosten für den Bau der marginalen Einheit ist ein Transfer: Er fließt denen zu, die den knappen, genehmigten Bestand bereits besitzen. Die etablierten Eigentümer schöpfen ihn ab, Mieter und Zuzugswillige zahlen ihn. Nichts daran setzt böse Absicht voraus. So wirkt eine bindende Obergrenze.
Schreibt man die Wohnungsnachfrage der Stadt als inverse Nachfragefunktion $D^{-1}$, dann fixiert eine regulatorische Obergrenze bei der Menge $\bar{q}$ den Marktpreis bei
$$p_{\text{cap}} = D^{-1}(\bar{q})$$und der Keil der regulatorischen Rente ist die Differenz zwischen diesem Preis und den marginalen Baukosten $c$: $\;w = p_{\text{cap}} - c$. Jeder Dollar von $w$ ist Einkommen, das an die etablierten Eigentümer des genehmigten Bestands übertragen wird, finanziert von allen, die unterhalb der Obergrenze aus dem Markt gedrängt werden.
Stellen Sie sich eine Stadt vor, die beschließt, dass es nur eine feste Zahl von Wohnungen geben darf, für immer. Jedes Jahr wollen mehr Menschen dort wohnen, aber die Zahl der Wohnungen kann nicht wachsen. Der Preis dieser Wohnungen steigt, bis genug Menschen aufgeben und wegziehen. Die Eigentümer der bestehenden Wohnungen werden reicher, und alle, die hineinwollen, zahlen für das Privileg. Der Preis ist nicht hoch, weil Bauen schwierig ist. Er ist hoch, weil Bauen verboten ist.
Zwei weitere Bausteine vervollständigen das Instrumentarium. Erstens ist der Keil ein Wohlfahrtsverlust, der zu einem Transfer hinzukommt, denn die Stadt verzichtet auf die Agglomerationsvorteile, die die fehlenden Bewohner erzeugt hätten. Produktive Städte leben von steigenden Erträgen der Dichte: Arbeitskräfte sind in der Nähe anderer Arbeitskräfte produktiver, Ideen verbreiten sich schneller, spezialisierte Arbeitsmärkte werden dichter. Wenn Bauvorschriften die Bevölkerung einer hochproduktiven Metropole deckeln, schrumpft die Volkswirtschaft insgesamt, weil Menschen von den Orten ferngehalten werden, an denen sie am meisten produziert hätten. Zweitens die Größenordnung. Hsieh und Moretti argumentierten 2019, eine solche Fehlallokation habe die USA etwa ein Drittel ihres BIP-Wachstums gekostet. Diese Schlagzeilenzahl ist umstritten. Die Korrektur von Greaney aus dem Jahr 2024 fand eine Kodierungsentscheidung, die die Schätzung um rund zwei Größenordnungen verkleinert. Die Richtungsaussage, dass Angebotsbeschränkungen in produktiven Städten binden und ihre Lockerung die Preise senkt und die Produktion erhöht, hängt von keiner bestimmten Größenordnung ab. Sie übersteht die Korrektur unbeschadet.
Formal ausgearbeitet ist das Instrumentarium der Preisobergrenze in Kap. 2 §2.5 (Preisobergrenzen und Preisuntergrenzen). Die Logik des Wohlfahrtsverlusts durch Beschränkung und die Rahmung als Externalität stehen in Kap. 4 §4.1 (Externalitäten). Beide lassen sich aufklappen, ohne diese Seite zu verlassen.
„Die Kardinalsünde erfolgreicher Städte besteht darin, das Angebot mit Bauvorschriften und Denkmalschutzauflagen künstlich zu begrenzen.“
— sinngemäß nach Edward Glaeser, Triumph of the City, 2011
Was die Rahmung als Marktgut richtig sieht
Bevor wir die Rahmung umkehren, nehmen wir sie ernst. Die stadtökonomische Tradition hat eine echte Diagnose und ein echtes Heilmittel, und wo das Heilmittel erprobt wird, sprechen die Befunde für sie. Die Frage ist nicht, ob sie richtig liegt. Die Frage ist, ob sie die einzige Rahmung ist, die hier greift.
Das Instrumentarium in eigenen Worten
„Es gibt kein Problem mit bezahlbarem Wohnraum, das im Kern nicht ein Problem davon ist, dass zu wenig gebaut wird. Die teuren Orte sind die Orte, die aufgehört haben zu bauen. Die Orte, die bauen, bleiben bezahlbar.“
— die stadtökonomische Rahmung, wie Edward Glaeser sie in Triumph of the City vertritt
In eigenen Worten ist die Rahmung als Marktgut die selbstsichere Diagnose eines Fachs, das dasselbe Muster über Jahrzehnte und Kontinente hinweg immer wieder beobachtet hat: Städte, die das Angebot beschränken, werden unbezahlbar, Städte, die Angebot zulassen, nicht. Die Rahmung bestreitet nicht, dass Wohnen ein moralisches Gewicht hat, das anderen Gütern fehlt. Sie argumentiert, dass diesem moralischen Gewicht am besten mit Fülle gedient ist und dass Fülle ein Angebotsproblem mit einer Angebotslösung ist. Die neoklassisch-marginalistische Denklinie, aus der dieses Instrumentarium stammt und die Wohnen in einen räumenden Markt mit einem Preis verwandelte, reicht zurück bis zur Formalisierung von Angebot und Nachfrage im späten 19. Jahrhundert, nachgezeichnet in Ideengeschichte, Kap. 5 (Die marginalistische Revolution und die Geburt der neoklassischen Ökonomik).
Wo uns das hinführt
Wo das Angebot reagieren darf, räumt der Markt, und die Mieten laufen den Einkommen nicht mehr davon: in Auckland nach 2016, in Tokio über dreißig Jahre, in Houston und in jeder Metropole, die Einliegerwohnungen legalisiert hat. Glaesers Diagnose stimmt. Die Richtungsaussage von Hsieh und Moretti stimmt auch nach dem Streit über die Größenordnung. Die libertär-maximalistische Version, die verspricht, durch Deregulierung allein alle Preise zu halbieren, schießt bei den Größenordnungen übers Ziel hinaus. Die vollständige Kontroverse innerhalb des Markts, also der Streit um Hsieh und Moretti im Detail, die Politik der Hausbesitzer als Wähler und das Tempo, mit dem neues Angebot über Sickereffekte bei Mietern mit niedrigerem Einkommen ankommt, ist Gegenstand einer anderen Großen Frage, Warum ist Wohnen so teuer?, die sie vollständig behandelt. Die Frage, die vor uns liegt, ist, ob es das einzige Instrumentarium ist, das auf dieses Gut passt.
Aber jedes Land mit dem Wohnkostenbefund, den wir uns wünschen, mit breiter Bezahlbarkeit, langfristiger Kostenstabilität und niedriger Mietbelastung in jeder Einkommensschicht, hat etwas gebaut, das die USA nie gebaut haben. Keine andere Angebotspolitik. Eine ganz andere Säule.
Die Umkehrung: Wohnen als soziales Gut
„Etwa 60 Prozent der Wiener Bevölkerung leben in irgendeiner Form öffentlich geförderten Wohnraums. Österreich gibt rund 0,25 Prozent des BIP für Wohnbauförderung aus, einer der höchsten Werte in der OECD, und der Anteil der durch Mieten überlasteten Haushalte liegt in Wien weit unter dem vergleichbarer Städte mit hohem Einkommen.“
— sinngemäß nach OECD, Brick by Brick: Building Better Housing Policies, 2021
Wien betreibt Wohnen seit einem Jahrhundert in großem Maßstab als soziales Gut. Sechzig Prozent einer großen westlichen Hauptstadt wohnen in Wohnraum, dessen Preis nicht der Markt bestimmt. Das sind keine Armenwohnungen für Mittellose. Es ist schichtübergreifender Wohnraum mit Versorgung für alle, gebaut für mittlere Einkommen, und der amerikanische Wohnungsdiskurs versteht ihn immer wieder falsch.
Das Instrumentarium des sozialen Guts geht nicht vom räumenden Markt aus. Es geht von einer anderen Einordnung des Guts aus. Wohnen ist in dieser Rahmung ein meritorisches Gut mit universeller Bereitstellung: ein Gut, dessen gesellschaftlicher Wert über das hinausgeht, was die Zahlungsbereitschaft des Einzelnen abbildet, und das ein Gemeinwesen deshalb allen als Recht bereitstellt. Das ist eine andere Maschine als die aus Schritt 1. Sie behandelt die Wohnung zuerst als Obdach und erst dann als Vermögenswert, und sie stellt eine Frage, die die Marktrahmung nicht stellen kann: Welcher Anteil des Wohnungsbestands sollte ganz außerhalb der Anlageklasse stehen?
Die institutionelle Tatsache, die sozialen Wohnungsbau im großen Maßstab vom öffentlichen Wohnungsbau amerikanischer Prägung unterscheidet, ist die Dekommodifizierung: Ein großer Kern des Bestands wird dem spekulativen Markt entzogen und zur Kostenmiete statt zur Marktmiete vermietet. Er gehört öffentlichen Bauträgern oder gemeinnützigen Bauvereinigungen mit begrenzter Rendite und steht allen Einkommensschichten offen, statt bedürftigkeitsgeprüft den Ärmsten vorbehalten zu sein. Die universelle Versorgung über die Schichten hinweg ist der polit-ökonomische Mechanismus, der das System dauerhaft macht. Ein Programm, das nur den Armen dient, gibt dem Medianwähler keinen Grund, es zu verteidigen. Für ein Programm, das die Mittelschicht beherbergt, kämpft sie selbst. Wiens Gemeindebauten beherbergen Lehrerinnen und Straßenbahnfahrer, nicht nur Mittellose, und deshalb haben sie ein Jahrhundert wechselnder Regierungen überdauert.
Der Träger des sozialen Wohnungsbaus setzt die Miete kostendeckend an: Wo die Marktmiete $p_{\text{mkt}} = D^{-1}(\bar{q})$ beträgt, liegt die Kostenmiete bei
$$r_{\text{cost}} = \frac{C_{\text{cap}} + C_{\text{op}}}{H}$$amortisiertes Kapital plus Betriebskosten, verteilt auf die belegten Einheiten $H$, ohne Knappheitsrente obendrauf. Der Bestand zur Kostenmiete wirkt als Preisanker: Je größer sein Anteil am Gesamtbestand, desto weniger vom Wohnraum der Stadt ist dem spekulativen Keil $w = p_{\text{mkt}} - c$ aus Schritt 1 ausgesetzt.
Stellen Sie sich zwei Säulen vor, die nebeneinander stehen. In der einen wird Wohnraum gekauft und verkauft wie jeder Vermögenswert, und die Preise steigen und fallen mit Nachfrage und Angebot. In der anderen gehört ein großer Block von Wohnungen der öffentlichen Hand und wird zu den Kosten für Bau und Instandhaltung vermietet. Die zweite Säule ersetzt die erste nicht. Sie verankert sie. Wenn der größte Teil einer Stadt auf Wohnraum zur Kostenmiete ausweichen kann, verliert die spekulative Säule ihre Macht über die gesamte Bevölkerung, weil nicht alle gezwungen sind, dort mitzubieten.
Das Muster im Ländervergleich ist der empirische Kern des Instrumentariums. Die Systeme, die eine breite und dauerhafte Stabilität der Wohnkosten liefern, betreiben alle eine soziale Säule in großem Maßstab: Wiens hundertjähriger Gemeindebau, Singapurs HDB, die Niederlande, Dänemark, Frankreichs HLM und Finnlands Housing First. Singapurs HDB bringt rund 80 Prozent der Bürger in einem Eigentumsmodell mit öffentlichem Bauträger unter und betreibt zugleich einen der dynamischsten Immobilienmärkte der Welt. Die Wurzeln dieses Systems im Entwicklungsstaat zeichnet Wirtschaftsgeschichte, Kap. 14 §14.3 (Der ostasiatische Entwicklungsstaat) nach. Die marktdominierten Systeme, also die USA, das Vereinigte Königreich, Australien, Kanada und Irland, haben nur die erste Säule gebaut, und die langfristige Bilanz der Bezahlbarkeit teilt sich sauber entlang dieser Linie. Formal ausgearbeitet ist das Instrumentarium des meritorischen Guts und der öffentlichen Bereitstellung in Kap. 4 §4.4 (Öffentliche Güter) und ausführlicher in der finanzwissenschaftlichen Behandlung der Frage, was der Staat bereitstellen soll und wie er Haushalte gegen Wohnrisiken versichert: Kap. 25 §25.2 (öffentliche Güter, meritorische Güter, Klubgüter) und Kap. 25 §25.4 (Sozialversicherung und Sozialstaat).
„Die angelsächsischen Eigentümergesellschaften und die kontinentaleuropäischen Mietergesellschaften sind nicht zufällig bei unterschiedlichen Wohnkosten gelandet. Sie haben unterschiedliche Wohnungssysteme gebaut, und das System, nicht die Angebotskurve, ist die erklärende Variable.“
— sinngemäß nach Sebastian Kohl, Homeownership, Renting and Society, 2017
Was die Rahmung als soziales Gut richtig sieht
Die Rahmung als soziales Gut ist nicht die Rahmung als Marktgut plus Subventionen. Sie ordnet das Gut anders ein, und sie erklärt ein Muster, das die Marktrahmung nicht erklären kann: warum nur die Systeme mit zwei Säulen dauerhafte Kostenstabilität liefern und warum die USA das nie getan haben.
Das Instrumentarium in eigenen Worten
„Vergleicht man die Wohnungssysteme der reichen Welt, ist die beständige Trennlinie institutionell, nicht technisch. Gesellschaften, die einen großen Teil ihres Wohnungsbestands dekommodifiziert haben, brachten Städte mit Mietermehrheit und stabilen Mieten hervor. Gesellschaften, die die Wohnung als wichtigsten Vermögenswert des Haushalts behandelten, brachten das Gegenteil hervor.“
— sinngemäß nach Sebastian Kohl, Konstantin Kholodilin & Florian Müller, The Rise and Fall of Social Housing? Housing Decommodification in Long-Run Comparison, Journal of Social Policy, 2022
Kohl ist die vergleichend-akademische Stimme der Rahmung als soziales Gut, und er vertritt sie als positiven Befund: Die Wohnkosten reicher Demokratien erklärt am besten die institutionelle Entscheidung, wie viel des Bestands dekommodifiziert wird. Dieser Zug hat polanyische Wurzeln: die Vorstellung, Boden und Obdach seien „fiktive Waren“, mit denen Märkte schlecht umgehen, weil sie nie für den Verkauf hergestellt wurden. Diese Wurzeln verlaufen durch die institutionalistische Tradition, die Ideengeschichte, Kap. 15 (Die institutionalistische Tradition) nachzeichnet.
„Durch die Finanzialisierung des Wohnens werden Wohnrisiken zunehmend zu Finanzrisiken. Finanzialisierung bezeichnet die wachsende Dominanz von Finanzakteuren, Finanzmärkten, finanziellen Praktiken, Kennzahlen und Narrativen und den daraus folgenden strukturellen Wandel von Volkswirtschaften, Unternehmen, Staaten und Haushalten.“
— Manuel B. Aalbers, The Financialization of Housing, 2016
Aalbers ergänzt die Lesart der kritischen politischen Ökonomie: Die USA sind nicht zu ihren Wohnkosten gekommen, weil sie zu wenig gebaut hätten, sondern weil sie nur die Vermögenssäule gebaut und Finanzakteuren die Herrschaft darüber überlassen haben. Dekommodifizierung ist im Kern ein Eingriff in die Eigentumsrechte, denn sie ändert, wer die Lagerente hält und zu welchen Bedingungen. Die Denklinie der Finanzialisierung, die erklärt, wie die Wohnung zum Spekulationsinstrument wurde, steht in Ideengeschichte, Kap. 17 (Der moderne Pluralismus). Im September 2021 stimmten die Berliner mit 57,6 Prozent in einem Volksentscheid dafür, die größten privaten Wohnungskonzerne zu enteignen. Das vollständige Argument für die Dekommodifizierung und dieselben Befunde aus Wien und Berlin in kürzerer Form behandelt die verwandte Große Frage Warum ist Wohnen so teuer? (Schritt 4: Berlin, Wien und das Urteil). Diese Seite fragt dagegen, welche Rahmung greift.
Wo uns das hinführt
Wien bringt 60 Prozent seiner Bevölkerung in einer sozialen Säule unter, die seit einem Jahrhundert läuft und die Mietbelastung bei einem Viertelprozent des BIP niedrig hält. Singapur bringt 80 Prozent seiner Bürger in einem System mit öffentlichem Bauträger unter, das zugleich einer der dynamischsten Immobilienmärkte der Welt ist. Die Niederlande, Dänemark, Frankreichs HLM und Finnlands Housing First betreiben alle soziale Säulen in großem Maßstab und liefern alle eine Kostenstabilität, die die marktdominierten Systeme nicht erreichen. Der Ländervergleich ist eindeutig: Das Vorhandensein einer sozialen Säule ist die Variable, die die Systeme mit dauerhaft stabilen Kosten von den übrigen unterscheidet. Die Position der strikten Dekommodifizierung schießt in die andere Richtung übers Ziel hinaus, denn die völlige Abschaffung der Marktsäule erzeugt ihre eigenen Fehlentwicklungen, und Wien selbst betreibt neben seiner sozialen Säule eine Marktsäule. Aber das Instrumentarium trägt, und die Befunde liegen vor.
Wien und Auckland streiten nicht auf derselben Achse. Die Frage, die der Diskurs immer wieder übersieht und die die vergleichende Wohnungspolitikforschung tatsächlich beantwortet hat, lautet: Was tun mit zwei richtigen Instrumentarien zugleich?
Das Urteil: beide Instrumentarien, eine fehlende Säule
„Gut funktionierende Wohnungssysteme verbinden ein reaktionsfähiges Angebot mit einem umfangreichen Bestand an sozialem und bezahlbarem Wohnraum. Die beiden sind Komplemente, keine Substitute: Die Länder, die bei der Bezahlbarkeit am besten abschneiden, tun beides.“
— sinngemäß nach OECD, Brick by Brick: Building Better Housing Policies, 2021
Der Mainstream der vergleichenden Wohnungspolitik hat eine Antwort, und sie lautet nicht „wähle eines“. Sie lautet „baue beides“. Zu diesem Schluss kommt das Fach tatsächlich, und er unterscheidet sich von den beiden Rahmungen, um die sich der amerikanische Diskurs polarisiert: nur YIMBY auf der einen Seite, strikte Dekommodifizierung auf der anderen.
Die Synthese erkennt an, dass die beiden Instrumentarien verschiedene Teile derselben Wohnungswirtschaft modellieren und dass ein funktionierendes System beide betreibt. Geht man eine Ebene höher, ist die Entscheidung, welches Instrumentarium gebaut wird, eine institutionelle Entscheidung eines Gemeinwesens, eine Entscheidung über die Spielregeln, nach denen eine Gesellschaft sich mit Wohnraum versorgt, und wie alle solchen Entscheidungen ist sie pfadabhängig. Ein Land, das ein Jahrhundert lang eine einzige Säule betrieben hat, kann die zweite nicht billig hinzufügen, denn die Institutionen, die fiskalischen Verpflichtungen, die politischen Koalitionen und die kulturelle Erwartung, die Wohnung sei der wichtigste Vermögenswert des Haushalts, haben sich alle um die gebaute Säule herum verfestigt.
Die USA haben ihre Säule gewählt, und die Wahl ist an ihrer institutionellen Geschichte ablesbar. Die FHA, die HOLC, die Redlining-Karten, die Hypothekensubventionen der GI Bill nach dem Krieg, Levittown und die Suburbanisierungsmaschinerie der Jahrhundertmitte bauten alle die Infrastruktur des Wohnens als Vermögenswert, ein riesiges, dauerhaftes Instrumentarium für den Massenmarkt, das die Wohnung zum wichtigsten Finanzvermögen des Medianhaushalts machte. In denselben Jahrzehnten baute ein großer Teil Europas die parallele Infrastruktur des sozialen Wohnungsbaus, die die USA nie gebaut haben. Der Pfad wurde früh festgelegt und verstärkte sich selbst: Die Vermögenssäule schuf Hausbesitzer als Wähler, die an steigenden Preisen interessiert waren und sich dann gegen mehr Angebot ebenso stemmten wie gegen die soziale Säule. Die Fortsetzung dieser Entwicklung nach 2008, die Finanzialisierung, die die Vermögenssäule zu einem systemischen Risiko machte, ist der Kern von Wirtschaftsgeschichte, Kap. 19 (Die Krise von 2008 und danach). Formal ausgearbeitet ist die Deutung der Wahl des Instrumentariums als institutionelle Entscheidung über die Spielregeln in Kap. 18 §18.4 (Extraktive vs. inklusive Institutionen).
Das Problem der USA ist eine fehlende Säule
Wenn beide Instrumentarien richtig sind, besteht das Problem der amerikanischen Rahmung nicht darin, das falsche gewählt zu haben. Es besteht darin, dass die Säule des sozialen Wohnungsbaus, die der Mainstream der vergleichenden Politikforschung als die andere Hälfte eines funktionierenden Systems behandelt, nie in großem Maßstab gebaut wurde.
Gegen die falsche Alternative
„Die bezahlbarsten und stabilsten Wohnungssysteme sind weder reine Märkte noch reine öffentliche Bereitstellung. Es sind gemischte Systeme, in denen ein reaktionsfähiger privater Markt und ein großer dekommodifizierter Sektor jeweils die Arbeit leisten, die der andere nicht leisten kann.“
— die Synthese der vergleichenden Wohnungspolitik, wie Brick by Brick der OECD sie fasst, 2021
Die Synthese wird hier gegen ein einziges Ziel vertreten: die falsche Alternative, nach der ein Instrumentarium gewinnen muss und die beide amerikanischen Lager stillschweigend akzeptieren. Die vergleichende Literatur sucht nicht die Mitte. Sie sagt, dass die beiden Instrumentarien Komplemente sind und die Systeme, die am besten abschneiden, beide in großem Maßstab betreiben. Die allgemeinste Form dieser Frage, Markt gegen Staat über den gesamten ökonomischen und politiktheoretischen Rahmen hinweg, ist Gegenstand der umfassenderen Großen Frage Markt gegen Staat, über Ökonomik und politische Theorie hinweg. Wohnen ist ein Fall davon, und um diesen Fall geht es hier.
Wo uns das hinführt
Wohnen ist ein Marktgut und ein soziales Gut. Beide Instrumentarien modellieren tatsächliche Merkmale derselben Wohnungswirtschaft. Die Systeme, die funktionieren, also Wien, Singapur und die europäischen Staaten mit sozialem Wohnungsbau, betreiben beide Säulen nebeneinander, und das seit Generationen. Das Problem der amerikanischen Rahmung ist, dass die Säule des sozialen Wohnungsbaus, die der Mainstream der vergleichenden Politikforschung als die andere Hälfte eines funktionierenden Wohnungssystems behandelt, nie in großem Maßstab gebaut wurde, und der Diskurs streitet weiter darüber, welche einzelne Säule betrieben werden soll, obwohl die Antwort lautet, die fehlende zu bauen. Die politische Voraussetzung ist selbst die eigentliche Sachfrage: eine dauerhafte fiskalische Verpflichtung von rund einem Viertelprozent des BIP über Jahrzehnte, dazu die staatliche Kapazität, einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands zu verwalten, dazu der schichtübergreifende Konsens, der universellen sozialen Wohnungsbau politisch dauerhaft macht. Die USA haben diesen Konsens nicht aufgebaut, und ihn aufzubauen ist die Arbeit, die der wohnungspolitische Diskurs dem Land tatsächlich schuldet. Die Kontroverse innerhalb des Markts, also die Frage, ob das Angebot allein mehr von der Last tragen könnte, als dieses Urteil zulässt, behandelt vollständig Warum ist Wohnen so teuer?
Der Zug, der hier gemacht wurde, fragt nicht „Funktioniert der Markt?“, sondern „Was für ein Gut ist das eigentlich?“, und er endet nicht beim Wohnen. Es ist die offene Frage unter der Gesundheitsdebatte, in der die USA konsumentengesteuerte Versicherungsmärkte betreiben, während universelle öffentliche Systeme im Ausland bessere Bilanzen bei Kosten und Ergebnissen vorweisen, weil sie das Gut anders behandeln. Sie liegt unter der Bildungsdebatte, in der Märkte mit freier Schulwahl und Bildungsgutscheinen gegen die universelle öffentliche Bereitstellung stehen. Und sie liegt unter der Debatte über die Anpassung an den Klimawandel, in der Versicherungsmärkte und öffentliche Resilienz-Infrastruktur zwei Instrumentarien für dasselbe verteilte Risiko sind. Der nächstliegende Fall ist gleich nebenan: Ist Gesundheitsversorgung ein Markt? stellt genau diese Frage für das nächste Gut. Welche anderen Güter rahmen wir derzeit falsch und behandeln sie als Marktgüter, weil die Marktsäule die einzige ist, die wir gebaut haben?
Das Urteil
Wir haben in Auckland angefangen, mit dem saubersten Befund, den das Angebotsargument hat, und die Rahmung als Marktgut in ihrer stärksten Form genommen: Wohnen ist ein Marktgut mit einer regulatorischen Krankheit, und wo die Obergrenze fällt, räumt der Markt. Dann haben wir das Instrumentarium umgekehrt. Wien bringt 60 Prozent seiner Bevölkerung zur Kostenmiete unter, und der Ländervergleich sagt, dass das Vorhandensein einer sozialen Säule die Systeme mit dauerhaft stabilen Kosten von den übrigen trennt. Zwei richtige Instrumentarien, die denselben Wohnkostenbefund durch verschiedene Maschinen betrachten. Der dritte Schritt hat die Zweiteilung zurückgewiesen, nach der der amerikanische Diskurs immer wieder greift, denn die Systeme, die funktionieren, betreiben beide.
Wohnen ist ein Marktgut und ein soziales Gut, die funktionierenden Systeme betreiben beide Säulen nebeneinander, und das spezifische Versagen der USA ist das Fehlen der zweiten: der Säule des sozialen Wohnungsbaus, die der vergleichende Mainstream als die andere Hälfte eines funktionierenden Systems behandelt, nie in großem Maßstab gebaut, nie mit der fiskalischen Verpflichtung oder dem schichtübergreifenden Konsens ausgestattet, die Wiens Säule am Laufen halten. Der Kampf um das Angebot ist ernst zu nehmen und lohnt sich. Er ist aber nicht der ganze Kampf. Wenn die Wohnungsdebatte das nächste Mal auf „deregulieren“ gegen „dekommodifizieren“ zusammenschrumpft, haben Sie das Instrumentarium, um zu sehen, was beiden Seiten entgeht: dass das Land eine Säule gebaut, sie ein Jahrhundert lang betrieben und das Ergebnis eine Debatte darüber genannt hat, welche einzelne Säule es betreiben soll.